Tanto el inquilino como el propietario de un inmueble tienen la capacidad de subir o bajar el precio de la renta al menos una vez al año. Esto es lo que se conoce como actualización de rentas de alquileres, y suponen una manera de evitar la devaluación o sobrevaluación del precio a pagar por un alquiler a lo largo del tiempo que dure dicho contrato.
La actualización de la renta viene fijada en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Es una acción que ha sufrido varias modificaciones a lo largo del tiempo que dificultan su implementación particular. Esto hace que uno se pregunte realmente: ¿Cómo se puede realizar una actualización de rentas en alquileres?
Pasos para la actualización de rentas de alquiler
Lo primero que se debe hacer para actualizar el valor de una renta de alquiler es consultar lo estipulado primeramente en el contrato de arrendamiento. Debe ser de común acuerdo entre las dos partes (arrendatario y arrendador) el actualizar dicho valor de la renta. Llegados a ese consenso, lo que se debe hacer es proceder a sacar el cálculo procedente al aumento o reducción de la renta con base a la siguiente fórmula.
Fórmula para la actualización de renta del alquiler
- (Renta de alquiler * (100 + porcentaje de variación anual del índice de referencia)) / 100
Ejemplo de actualización de renta del alquiler
Por ejemplo, si el 6 de marzo de 2019 se cumple el recibo anual del contrato, y debemos actualizar esta renta en base a la variación de IPC y el último porcentaje de variación fue publicado en febrero de 2019 igual a -0,3, para un alquiler de 1200 euros, el cálculo sería en que se muestra a continuación:
- Renta actualizada = (1.200* (100 – 0,1)) / 100 = 1.196,4 euros.
Cabe agregar en este punto que, hoy día, coexisten cinco sistemas de variación de renta en territorio español, siendo necesario que te adecues al sistema que te corresponde con base al año de celebración del contrato. Estos cinco sistemas son los que siguen:
Contratos previos al 9 de mayo de 1985
Denominados como contratos de renta antigua. Este sistema hace uso del índice General del IPC bajo las siguientes posibilidades:
- Actualizar el precio de la renta bajo la siguiente fórmula: (IPC anterior a la fecha de actualización / IPC anterior a la fecha del contrato) * Renta inicial del contrato.
- Actualizar el precio tras aplicar un 12% o 24% sobre el valor de la carta catastral de la propiedad arrendada.
Contratos previos al 6 de junio de 2013
Se utiliza la fórmula primeramente comentada para calcular el valor de la renta de alquiler y valiéndose del IPC para realizar dicho cálculo. Se deben esperar otros 5 años para volver a actualizar el precio de la renta en el alquiler.
Contratos firmados después del 6 de junio de 2013
Se rigen por el mecanismo de revisión o actualización de renta que se haya estipulado en el contrato (entiéndase IPC, IGC o afines). La parte interesada de la actualización de la renta tiene la obligación de avisar por escrito a la otra parte.
Contratos firmados después del 1 de abril de 2015
Mantienen la mayoría de los aspectos de su modificación anterior con la salvedad de que ahora no se puede exigir ningún tipo de actualización en la renta si en el contrato no figura ningún mecanismo para actualizar este monto en particular.
Contratos firmados después del 5 de marzo de 2019
La única novedad que trae este nuevo sistema (con relación al anterior), es que ahora sí se puede optar por actualizar el valor de la renta si dicha actualización no está estipulada en el contrato, pudiendo valerse de la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a la fecha de cada actualización.
Cuando una de las partes está interesada en la actualización de rentas y se notifica por escrito a la otra parte, entonces se puede proceder a actualizar dicho monto con base al tipo de contrato que se tenga y a su antigüedad. ¡No es tan complicado como parece!
La Confederación de Cámaras de la Propiedad Urbana pone a disposición diferentes sedes para asesorarte acerca de los problemas legales sobre vivienda.
Cuánto se puede actualizar la renta del alquiler
En base a la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente, se le reconoce a las partes involucradas la posible actualización de la renta una vez cumplido el año desde la firma del contrato. No obstante, cuando estamos hablando de arrendamientos de vivienda cuyos contratos hayan sido firmado posteriormente del 6 de Marzo de 2019, no podrá actualizarse durante los primeros 5 años (a no ser que se pacte un sistema de actualización). Si se da la situación de este pacto, la actualización anual de la renta tendrá el límite de la variación anual del IPC.
Subida del IPC a causa de la inflación
El impacto de los costes de la energía y la inflación, están afectando considerablemente en la progresiva subida del IPC. Éste, lleva subiendo desde hace varios meses a causa de las variantes antes mencionadas. Debemos ser conscientes de que, entre otros muchos efectos, la subida del IPC puede afectar considerablemente en la subida del precio de los contratos de alquiler en España, al momento en que haya que realizar la actualización de renta anual.
Estudiando los últimos movimientos de aumento del IPC, se puede calcular que los contratos de alquiler de vivienda que oscilan entre los 800 y los 1000€, pasarían a aumentar en un rango de entre los 25 y los 40€ mensuales. No obstante, todo esto depende de diferentes factores, como la fecha en que haya sido firmado el contrato o lo que este mismo exponga, por lo que no nos lo podemos tomar al pie de la letra.
Estas son algunas de las cosas que debes tener en cuenta sobre la actualización de rentas de alquileres. Es un tema que está en constante actualización y importante estar a la orden del día a la hora de realizar este tipo de trámites.
