Consideraciones que realiza la confederación de cámaras de la propiedad urbana y asociaciones de propietarios de fincas urbanas al Anteproyecto de Ley Estatal del Derecho a la Vivienda.
En relación con lo dispuesto por el artículo 133.2 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas y el artículo 26.6 de la Ley 50/1997, de 27 de noviembre, del Gobierno, ante la puesta en conocimiento a través del portal web de Gobierno de España del Anteproyecto de Ley Estatal del Derecho a la Vivienda, norma que afecta los derechos e intereses legítimos de las personas a las que representamos, deseamos realizar una serie de consideraciones al texto propuesto, que esperamos sean tenidas en cuenta.
Desde la Confederación de Cámaras de la Propiedad Urbana y Asociaciones de Propietarios de Fincas Urbanas representamos al colectivo de propietarios a nivel nacional, con más de 160.000 afiliados a las organizaciones sin ánimo de lucro que forman esta Confederación, pequeños propietarios, muchos de ellos arrendadores y la mayoría de éstos con uno o dos inmuebles arrendados, sean viviendas, oficinas o locales. A esto debemos añadir el numeroso sector de gente mayor que confía en nuestra gestión y precisa de atención especial. La importancia de tener en cuenta a este colectivo de pequeños arrendadores dentro del Anteproyecto de Ley Estatal del Derecho a la Vivienda, radica en que más del 90% del alquiler de vivienda en España está en manos precisamente de pequeños propietarios y no de grandes inmobiliarias o empresas de alquiler profesionalizadas.
Sobre arrendadores
No se puede negar que el colectivo de arrendadores, muy especialmente de los arrendadores particulares, pequeños arrendadores, que han vivido ya la anterior crisis financiera e inmobiliaria, y otras muchas, han sido sensibles a la situación que hemos vivido en estos últimos dos años y han llegado a numerosos acuerdos con sus arrendatarios, tanto de vivienda como de local de negocio, que han permitido la continuidad de los arrendamientos, sin compensación alguna para ellos, más que la satisfacción de contribuir al mantenimiento de la actividad económica y sin perspectivas de recibir algún tipo de ayuda, como ya ha sucedido con la prórroga forzosa, la congelación de rentas, las depreciaciones de sus inmuebles, y las interminables e imparables subidas de impuestos que recaen sobre los inmuebles, impidiendo obtener una adecuada rentabilidad a los mismos, y que fueron adquiridos en la mayoría de los casos con los frutos de su trabajo y ahorro familiar.
Como ya hemos manifestado en otras ocasiones, consideramos que cualquier intento de intromisión gubernamental en la relación privada arrendaticia, como podría ser el Anteproyecto de Ley Estatal del Derecho a la Vivienda, tendente a una condonación forzosa de rentas o bien a una limitación del precio del alquiler derivado de la ley de la oferta y la demanda es, si no ilegal (dado que tratan de legitimarlo por ley estatal), sumamente contraproducente y antieconómico, amén de suponer un atentado contra el derecho de propiedad, que podríamos considerar confiscatorio para la parte arrendadora y en exclusivo beneficio y favor de la parte arrendataria, cuando en los contratos de arrendamiento se parte de una equivalencia de prestaciones para ambas partes.
Leyes de vivienda e idiología
Las políticas de vivienda no pueden basarse en ideologías, sino que deben partir de la base de un estudio racional de la realidad nacional, y también de las experiencias habidas a nivel internacional, que en materia de control de precios no son pocas y siempre con resultados realmente perjudiciales para la economía, y no pocas veces producen el efecto contrario al buscado, como es el fomento del alquiler con abaratamiento de precios a costa de los arrendadores particulares.
Recientemente se ha hecho públicas las recomendaciones y advertencias de la OCDE en materia de regulación de alquileres, cuyo exceso supone la elevación del riesgo de crisis, un “lujo” que no podemos permitirnos, y que contribuiría a dificultar la recuperación iniciada, ahora que ya ha pasado lo peor de la pandemia, acentuando los problemas ya existentes consecuencia de la inseguridad jurídica que padecemos en nuestro país.
Rotundamente afirmamos que la inclusión de limitaciones en los precios del alquiler de viviendas en la próxima Ley de Viviendas, tal y como pretende el Grupo Unidas Podemos, supondría tal número de perjuicios y efectos negativos para el sector, que, sin duda, incrementaría los desequilibrios de la vivienda en España, problema por otra parte complejo, que no se soluciona con medidas populistas cargadas de ideología y alejadas de la realidad del mercado, como es la política de control de precios.
No son pocas las experiencias negativas a nivel internacional, desde la ciudad de san Francisco a Berlín y Suecia, contrastadas y ya superadas por su ineficacia.
Recomendaciones de otras instituciones
Que no recomienden esta medida organizaciones como la OCDE, el FMI o el Banco de España, deriva de estudios contrastados y de una visión realista del problema con la que no podemos dejar de alinearnos como representantes de los pequeños arrendadores, que ven con gran preocupación la posible evolución del mercado de alquileres en España.
Consideramos indudable que se produciría una disminución de la inversión de la vivienda para alquilar, y una disminución tanto de la oferta de viviendas en alquiler como de la calidad de los inmuebles. Por otra parte, es esperable también un auge del mercado negro, tan indeseado como perjudicial para la economía general. Igualmente tendría efectos sobre el mercado de trabajo, incidiendo negativamente en la movilidad laboral de los inquilinos, cuya preferencia sería permanecer en viviendas de precio controlado. La reducción de beneficios del arrendador supondrá un recorte en los gastos, lo cual se traducirá en una merma del mantenimiento de los inmuebles, con su consecuente deterioro.
La colaboración público-privada en la construcción de inmuebles destinados al alquiler de precio asequible, la apuesta del Gobierno por crear y mantener un parque suficiente de vivienda social y, muy importante, el incremento de la seguridad jurídica y la eficiencia del sistema judicial son conceptos que entendemos deben presidir la política de viviendas, y son las vías adecuadas para resolver los desajustes actuales, de forma que se aumente el parque de viviendas en alquiler.
Fomentar el incentivo para el parque inmobiliario
Incentivos a los propietarios de viviendas vacías y seguridad jurídica, no nos cabe duda que son los pilares para que un gran número de viviendas entre en el mercado, con el consecuente reequilibrio de precios, que ya hemos observado durante la alarma sanitaria en el caso de las viviendas de uso turístico que, al pasar al mercado tradicional de alquiler por falta de usuarios, produjeron una bajada de las rentas en el centro de las grandes ciudades.
No son pocas las materias en las que buscamos la equiparación con la mayoría de los países europeos, y en este sentido destacamos que el peso que tiene la colaboración público-privada en el PIB del conjunto de los países de la OCDE es del 14%. En los países que generan más riqueza y disponen de un buen nivel de estado del bienestar este porcentaje está muy por encima de la media, como es Holanda con un 21%. En España ese porcentaje es del 10%, nos queda mucho camino por recorrer.
La colaboración entre los dos sectores constituye un gran instrumento para otorgar eficacia a las políticas públicas tanto en el fomento de la construcción de viviendas como en la explotación de vivienda asequible en régimen de alquiler. Creemos que debe primar como objetivo la implementación de modelos que optimicen esta colaboración. No debemos perder de vista que la implantación de modelos de colaboración supone, asimismo, la creación de un desarrollo sostenible y de responsabilidad social que permite el crecimiento, la rentabilidad y una contribución 360 grados, otorgando un propósito de eficiencia a las políticas públicas para conseguir el bien común conectado a la actividad privada.
Es momento de activar la economía
Ahora es el momento de la reactivación de todos los sectores, entre ellos el de la propiedad, uno de los fundamentales en la estructura económica y social de nuestro país, y de cualquier otro en las democracias occidentales.
Desde las Cámaras de la Propiedad Urbana y Asociaciones de Propietarios de Fincas Urbanas queremos incidir, por último y aún a riesgo de repetirnos, en una serie de puntos que consideramos fundamentales cara a afrontar el corto plazo y, sobre todo, el medio-largo plazo, ya que hay situaciones que no se arreglan en dos días, y que es necesario consensuar entre todos para un buen funcionamiento.
La Confederación de Cámaras de la Propiedad Urbana pone a disposición diferentes sedes para asesorarte acerca de los problemas legales sobre vivienda.
FOMENTO DEL ALQUILER
Es necesario, y es algo que no es nuevo, y creo que todos los grupos parlamentarios estarán de acuerdo, en que el alquiler de vivienda en España necesita de una regulación que otorgue seguridad a las partes, equilibrio entre sus prestaciones y facilidad de formalización.
El parque de viviendas de alquiler cubre perfectamente en nuestro país la demanda de vivienda temporal. De hecho, la mayoría de los alquileres no finalizan las prórrogas a que tiene derecho el arrendatario bien porque éste se traslada a otra vivienda en el mismo régimen (es la flexibilidad que permite esta figura jurídica), bien porque accede a la vivienda en propiedad (lo cual se ha favorecido tradicionalmente desde los poderes públicos, en detrimento de la vivienda en alquiler).
El problema es que no se considera ni social ni económicamente adecuado para cubrir la necesidad de vivienda permanente. Y esto es un hecho con una gran tradición y base cultural en España, que no podemos obviar, la mentalidad propietarista y la asociación de la vivienda en propiedad con el prestigio social, la solvencia y la tranquilidad financiera y familiar.
Una oferta de viviendas en alquiler insuficiente tiene como efecto el encarecimiento de las rentas, fenómeno mucho más acusado en las grandes capitales por su capacidad de atracción de inversiones de todo tipo y mayor actividad económica, y que se sufre menos en las pequeñas capitales, en las que la renta se adapta mucho mejor a las posibilidades de los arrendatarios.
Fomento de construcción de viviendaa
Fomentar la construcción de viviendas de calidad en alquiler, atractivas para gente joven y que permitan su acceso a un coste más bajo, al menos, adecuado a la capacidad económica de los arrendatarios, nos parece una necesidad en la actualidad, amén de una oportunidad para favorecer la independencia e incluso la deslocalización de empresas de las grandes urbes. Igualmente, este tipo de viviendas serán atractivas como habituales para gente mayor, pensionistas que no tienen por qué renunciar a viviendas cómodas y asequibles a sus posibilidades. La combinación de buenos sistemas de transporte, urbano e interurbano, accesibilidad a las últimas tecnologías de comunicación y viviendas en alquiler a precios razonables puede suponer un gran cambio social que consideramos posible y deseable.
A ello se debe sumar una legislación que tanto arrendadores como arrendatarios perciban como segura jurídicamente y que, entre otras cosas, debe facilitar la recuperación del inmueble en caso de incumplimiento por parte del arrendatario de forma ágil. Ello no cabe duda que haría que muchos más inmuebles, hoy vacíos, salieran al mercado del alquiler para cubrir la escasez de oferta, como ya hemos dicho.
Nota importante
Importante y audaz sería por otra parte la consideración de las denominadas “tenencias intermedias”, la propiedad compartida y la propiedad temporal, que pueden resultar ser una innovadora fórmula que cubra cierta demanda si se consigue informar adecuadamente sobre sus ventajas y gozan del respaldo gubernamental para su implantación. La inversión privada (y por qué no pública) en propiedad compartida o temporal podría incluso resultar ser una buena fórmula para evitar desahucios en el caso de impago de hipotecas.
Y respecto de la vivienda social en alquiler (diferente a la vivienda en alquiler barata destinada prioritariamente a jóvenes), no es necesario destacar la importancia de contar con un adecuado parque de alquileres subvencionados, que cubran los casos extremos de necesidad habitacional.
Es necesaria una política de vivienda consensuada, que responda a un plan estratégico con unos objetivos claros que pongan solución a medio-largo plazo al problema de vivienda, complejo por otra parte, que necesita de soluciones que no son precisamente sencillas.
REHABILITACIÓN DE VIVIENDAS
El fomento de la rehabilitación de viviendas debe ser una de las grandes prioridades para los próximos años, con el objetivo de incrementar la disponibilidad de viviendas en alquiler sobre todo en zonas que ya gozan de los necesarios equipamientos sociales y que no están alejadas de los centros de las ciudades.
La vivienda de nueva construcción ha tenido su importancia histórica en el crecimiento de nuestro país, pero no se ha basado en unos proyectos estratégicos urbanísticos adecuados, de lo cual han tenido mucha culpa los ayuntamientos. Son numerosas las viviendas en polígonos que aún no han salido adelante por falta de atractivo o de equipamientos y, por desgracia, falta de oportunidades laborales. Por ello consideramos prioritario que el fomento de la vivienda de nueva construcción se centre en aquella que se destine al alquiler.
No es pequeño, y se está advirtiendo de ello desde determinadas entidades afectadas, el riesgo que existe de que posibles inversores en vivienda nueva para alquilar, grandes y pequeños, decidan destinar su capital o ahorro disponible a otro tipo de inversión, si ven constreñidas sus posibilidades de beneficio por la limitación de los precios de alquiler que permitan la amortización a largo plazo y la obtención de una razonable rentabilidad en el mercado, que supone un intervencionismo en las relaciones privadas que a su vez conduce a incrementar la sensación de inseguridad jurídica.
Así, entendemos que destinar fondos públicos a la rehabilitación de vivienda debe realizarse de forma que incida en el desarrollo racional de las ciudades amén de la necesaria mejora de la eficiencia energética de nuestros inmuebles.
ventajas de la rehabilitación de viviendas
La rehabilitación de viviendas no solo ayuda a paliar el problema de la vivienda, sino que no consume suelo y las ciudades se reconstruyen hacia dentro, donde se encuentran los servicios públicos, por lo que redunda en beneficio de la economía de los Ayuntamientos.
Por otro lado, no debemos olvidar que es una fuente de promoción del empleo muy importante, y está totalmente acreditado que todo lo que se invierte en rehabilitación, revierte a la sociedad y a las arcas públicas en forma de impuestos, seguros sociales, etc.
La Confederación de Cámaras de la Propiedad Urbana pone a disposición diferentes sedes para asesorarte acerca de los problemas legales sobre vivienda.
FISCALIDAD DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA
La tendencia existente desde hace años al incremento de los impuestos sobre la propiedad, en cualquiera de sus clases, no favorece la inversión en este sector. La potestad tributaria desarrollada por los tres niveles de gobierno, estatal, autonómico y local, ha incrementado año a año la presión fiscal y la dispersión tributaria, llevando a España al 5º puesto de los países de la UE con mayores ingresos por impuestos sobre la propiedad, solo detrás de Francia, Gran Bretaña, Bélgica y Grecia. Especialmente en el mercado de vivienda de las grandes ciudades asistimos a una fuerte y creciente carga fiscal que incrementa el coste del acceso a la propiedad y repercute también en el precio de los alquileres, de forma que se penaliza el acceso a la vivienda en un contexto tradicional de continua reducción del gasto público en políticas de vivienda y en política social ligada al acceso al alojamiento de las familias.
Dentro del Anteproyecto de Ley Estatal del Derecho a la Vivienda, es necesaria la modificación de la fiscalidad inmobiliaria hacia la racionalidad y la simplificación que exige una fiscalidad del siglo XXI. La seguridad jurídica es de vital importancia en el establecimiento y gestión de impuestos, y, en este sentido, no podemos dejar de traer a colación cómo seguimos “a vueltas” con el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU o Plusvalía Municipal), impuesto que sigue gravando riqueza inexistente y ficticia como así ha establecido ya en 2017 el Tribunal Constitucional, y cuya recientemente aprobada modificación para su adaptación a la jurisprudencia del Tribunal Constitucional peca de insuficiente, amén de realizarse por vía de decreto ley, probablemente sin que existan las bases para ello.
Incentivar fiscalmente
El incentivo fiscal es una importante herramienta orientadora de la inversión privada hacia la vivienda destinada al alquiler, mientras que el pretendido recargo en el IBI a los inmuebles desocupados, regulado en la disposición final tercera, insiste en el castigo o sanción como fórmula orientadora de las políticas de vivienda, lo cual dará lugar a numerosos recursos y judicialización ante la dificultad para determinar no solo el concepto de vivienda vacía sino también las posibles excepciones a su aplicación, ante las numerosas causas que pueden conducir a que una vivienda no esté en el mercado de alquiler (es más, seguramente favorecerá la venta de las mismas, antes que su puesta a disposición en régimen de arrendamiento).
Reducción sobre el rendimiento neto del alquiler de vivienda
Por otra parte, la vigente reducción del 60% sobre el rendimiento neto del alquiler de vivienda pasa a ser del 50% para la generalidad de los arrendamientos de vivienda, es decir, proceden a desincentivar de forma generalizada esta actividad, favoreciendo mayores reducciones, de hasta el 90%, solo a las que denominan “zonas de mercado residencial tensionado”, de forma que esta medida tendrá repercusión en aproximadamente 1.000 municipios de los 7.600 existentes, que, analizados detalladamente, el Anteproyecto de Ley Estatal del Derecho a la Vivienda cuenta con gran número de situaciones que difícilmente podemos generalizar zonificando. Amén de que esta Ley Estatal de Vivienda parece que trata de regular solamente la situación aparentemente existente en capitales como Madrid, Barcelona y Valencia fundamentalmente y otras como Málaga, Sevilla, Baleares, etc., zonas de gran atracción y crecimiento poblacional a costa del vaciamiento de otras, cuyas oportunidades de desarrollo desaparecen progresivamente y que se ven perjudicadas por esta legislación.
En definitiva, el Anteproyecto de Ley Estatal del Derecho a la Vivienda consigue incrementar la distancia entre las diferentes economías que se abren camino en nuestro país, la de la España pujante y motor de la economía, y la España “vaciada”, que aporta y pierde la mano de obra necesaria para el crecimiento, así como también el capital para las empresas en desarrollo, perdiendo interés por la inversión inmobiliaria (uno de los objetivos prioritarios del ahorro tradicional) y buscando rentabilidad en la inversión mobiliaria, mucho más ágil, flexible y con menor gravamen fiscal.
Consignas a tener en cuenta
La racionalización y simplificación de la fiscalidad inmobiliaria es necesaria para conseguir una equidad fiscal. Mencionar en este sentido, por último, el Informe de la Comisión de Expertos para la Reforma del Sistema Tributario de 2014, que trató de dar cierta coherencia partiendo de los siguientes objetivos de neutralidad:
- Tratamiento neutral de la tenencia de vivienda en propiedad frente al alquiler.
- Neutralidad en la decisión de invertir en vivienda frente a activos alternativos.
- Neutralidad en la decisión de consumir en vivienda frente al consumo de otros bienes.
CONCLUSIONES del Anteproyecto de Ley Estatal del Derecho a la Vivienda
Agradeceremos un esfuerzo por parte de todos los Grupos Parlamentarios en la tramitación del Anteproyecto de Ley Estatal del Derecho a la Vivienda en realizar un trabajo conjunto, en buscar el máximo consenso y en recoger las opiniones de especialistas de la sociedad civil en todos los sectores, de forma que sea posible gestionar adecuadamente los recursos tras la difícil y excepcional situación que hemos atravesado y de la que aún no nos hemos recuperado. El “establecimiento de una regulación homogénea de los aspectos más esenciales de las políticas de vivienda” que sea duradero y trascienda las diferentes legislaturas, y permita la actuación en igualdad de las diferentes comunidades autónomas en la consecución de los objetivos generales que contempla este anteproyecto de ley, requiere de ese consenso y estudio serio de la realidad, que debe primar sobre las ideologías.
Estamos muy de acuerdo con su afirmación en el Preámbulo de que “las políticas públicas deben favorecer la existencia de una oferta suficiente y adecuada de vivienda, que responda a la demanda existente y permita el equilibrio del mercado, asegurando la transparencia y adecuado funcionamiento del mismo”. Pero no nos parece acorde con ese objetivo una política que establece medidas de limitación de precios de alquiler, reduce incentivos fiscales de forma generalizada, excepcionando determinadas zonas, y sanciona casos de viviendas vacías, que muchas veces lo están por la inseguridad jurídica que percibe el propietario ante la inacción o demora de la administración en los casos de incumplimiento del arrendatario de su obligación de pago de la renta, y en los casos de ocupación ilegal, auténtica usurpación del derecho de propiedad.
Ángel Merino Berthaud – Presidente
Sobre la Confederaricón de Cámaras
La Confederación de Cámaras de la Propiedad Urbana y Asociaciones de Propietarios de Fincas Urbanas es un organismo sin ánimo de lucro e independiente de los poderes públicos, organizaciones de trabajadores y partidos políticos.
Creada en el año 1996, está integrada por 24 organizaciones que representan a las diferentes Comunidades Autónomas, y cuenta con aproximadamente 160.000 propietarios asociados a las diferentes Cámaras y Asociaciones que la integran. Entre sus funciones principales está la promoción y defensa de la propiedad urbana, y proponer fórmulas e iniciativas al gobierno que beneficien y desarrollen la propiedad urbana.
La Confederación de Cámaras de la Propiedad Urbana pone a disposición diferentes sedes para asesorarte acerca de los problemas legales sobre vivienda.
