Un tema realmente complicado del que llevamos un año hablando de una cláusula de la cual probablemente la mayoría de ustedes no había oído hablar nunca, la Cláusula Rebus sic Stantibus.
Esta cláusula es una creación de la doctrina y de la jurisprudencia, es decir, no hay una legislación clara aunque hay legislaciones que se basan en ella para regular determinadas relaciones y se parte de un principio general: el principio general de que los contratos deben ser cumplidos, es decir, existe una obligación. Esa fuerza de ley entre las partes puede venir a modularse por la jurisprudencia y para ello se aplica esta cláusula.
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¿Cuando surge la Cláusula Rebus sic Stantibus?
La Cláusula Rebus Sic Stantibus surge cuando hay determinados casos extraordinarios imprevisibles y totalmente ajenos a la voluntad de las partes en que el contrato, en este caso vamos a hablar sobre todo de contrato de arrendamiento, se convierte en algo inasumible entre las partes. Es decir, se ha producido un desequilibrio y a partir de ahí a una de las partes les resulta prácticamente imposible o muy difícil el cumplimiento que ocurre porque es demasiado gravoso.
Digamos que tenemos una situación que provoca un conflicto y es una situación totalmente anti económica que puede llevar a la ruina del negocio y a la desaparición del mismo. Es lo que ha ocurrido en tiempos de pandemia con el estado de alarma.
La suspensión de la actividad o la reducción de los aforos limitación de actividades de todo tipo motivadas por la contención del virus no son pocos son miles y miles de bares, cafeterías, gimnasios o comercios a lo largo de todo el territorio nacional que han visto mermados sus ingresos bien porque les han cerrado bien porque no cuentan con el aforo suficiente para cubrir esos gastos mínimos que le permitan seguir abiertos. Muchos aún así siguen abiertos y eso provoca grandes endeudamientos.
Aplicación de la Cláusula Rebus Sic Stantibus
La aplicación de esta cláusula por parte de los tribunales viene motivada por un principio importante, que es la conservación del contrato. Consiste en que los negocios sigan adelante tratando de evitar cierres. Es una situación coyuntural de inviabilidad entonces esa necesidad que surge de restablecer el equilibrio contractual es lo que nos lleva al estudio de esta cláusula rebus sic stantibus. Ya ha sentencias, sobre todo medidas preliminares o autos y ya empiezan a aplicarse en juzgados y tribunales.
Como hemos podido ver en prensa con AENA y sus arrendatarios en aeropuertos, el juez ha suspendido el cobro de las rentas y ha impedido el ejercicio de acciones de desahucio. Estamos hablando de más de 300 millones de euros.
Tenemos en Barcelona o en Palencia un reciente auto de una demanda de un gimnasio también invocando esta cláusula que incluso se ha llegado a reducir un 40% la renta.
¿Cómo podemos aplicar esta cláusula?
La aplicación de la cláusula Rebus Sic Stantibus en los contratos de arrendamiento de local es obvio que está culminar. Es totalmente divulgativa y busca hacer accesible para los propietarios la aplicación de esta cláusula de la que tanto se habla actualmente.
La pandemia Covid 19 ha afectado de forma considerable a la vida de los arrendamientos tanto a los de vivienda como a los arrendamientos de local de negocio.
En esta entrada nos vamos a centrar en su repercusión en los locales de negocio.
Antes de entrar en el análisis de cómo ha afectado el coronavirus a los contratos de arrendamiento, resulta preciso recordar cómo funcionan en situación de normalidad.
Funcionamiento del contrato de arrendamiento
El arrendamiento es un contrato y como tal es un acuerdo entre dos partes. Es lógico que llegado a un acuerdo o a un pacto, ninguna de las partes pueda cambiar las condiciones que se pactaron y es que es una norma de nuestro derecho que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse. Según lo pactado, estos contratos obligan a ambas partes al cumplimiento de los contratos y no puede dejarse al arbitrio de una de las partes. Existen excepciones de situaciones que con carácter general no estamos obligados a cumplir lo pactado en el contrato por pérdida o destrucción de la cosa, siempre que no me dé culpa de las partes.
- Pensemos por ejemplo la ruina de un edificio donde desaparece el local.
- Un segundo supuesto son los casos fortuitos y fuerza mayor, dos supuestos de incumplimiento sin culpa del obligado cuando estamos ante un acontecimiento imprevisible pero que si se hubiera podido prever sería evitable. Por ejemplo, una empresa de reparto va por la autopista y al vehículo y se le cruza un corzo colisionando y no pudiendo cumplir su obligación de repartir en tiempo. Es obvio es que es una situación imprevisible pero evitable porque si tuvieran conocimiento podría ir a una velocidad menor por eso estaríamos ante un supuesto de caso fortuito. Sin embargo cuando el acontecimiento inesperado fuera inevitable, como en catástrofes, terremotos o incendios, en esos casos estaríamos ante supuestos de fuerza mayor. Ambos casos son supuestos que son eran de la obligación de cumplir por circunstancias sobrevenidas al momento de la aceleración del contrato.
- Por último, otro supuesto es el más general es que exista un acuerdo entre las partes.
¿Son aplicables a la pandemia estas excepciones al cumplimiento del contrato?
En cuanto a la pérdida de la cosa con la pandemia no se ha producido la pérdida física del local. En este caso hay quien opina que si se ha producido una pérdida jurídica en aquellos supuestos de cierre total ordenado por la autoridad. Si bien es una opinión hoy por hoy muy minoritaria.
En cuanto al caso fortuito y de fuerza mayor no se cumple uno de los supuestos que exige para su aplicación pues la realidad es que la obligación del arrendatario es pagar la renta y para tratarse de una deuda pecunaria se trata de una obligación genérica, es decir, el dinero es una obligación genérica y por lo tanto el arrendatario si podría cumplir. Por ello la mayoría de la doctrina desecha esta posibilidad de fuerza mayor como exoneración del cumplimiento de la variación del pago la renta. Para el caso de la pandemia existen medidas del gobierno que establecen una protección a los arrendatarios.
En algunos casos concretos en que los arrendadores sean grandes tenedores o determinadas empresas públicas exigen cumplimiento de una serie de exigencias a los arrendatarios que suponen que se haya quedado exclusivamente o acepte estas medidas.
En la mayoría de los supuestos de las relaciones arrendaticias se ha acudido al acuerdo entre las partes para exonerar al arrendatario del cumplimiento de su obligación bien mediante un aplazamiento de la renta o bien mediante un pacto de reducción de renta parcial.
Contratos de arrendamiento fuera del las medidas Covid 19
Sucede en aquellos contratos que quedan fuera de las medidas del gobierno y que no ha habido acuerdo entre las partes y aquí es donde acudimos a la llamada cláusula Rebus Sic Stantibus
Esta cláusula no está regulada actualmente en nuestro ordenamiento jurídico aunque existe un proyecto. La comisión general no está prevista expresamente en el contrato, es decir, no es una cláusula que vemos que contiene el contrato de arrendamiento pero si está prevista implícitamente en determinados contratos.
La finalidad tiene esta cláusula implícita en algunos contratos, normalmente de larga duración, es restablecer el equilibrio de las prestaciones de las partes alterado por situaciones extraordinarias o imprevisibles y todo ello sobre la base de un principio de equidad y buena fe.
¿Qué requisitos exige la aplicación de la cláusula Rebus Sic Stantibus?
- Debe probarse que se ha producido una alteración extraordinaria de las circunstancias algo que resulta fácil en el caso de la pandemia.
- Este cambio de circunstancias debe ser imprevisible por lo tanto debe excluirse aquellos riesgos que deriven de la naturaleza y del sentido de la relación obligatoria contemplada en el contrato, es decir, lo que jurídicamente llamamos como riesgo normal.
- Un tercer requisito es que debe probarse que se ha producido un desequilibrio entre las prestaciones de las partes contratantes y este desequilibrio debe haber producido una excesiva exoneración de las prestaciones a una de las partes
- Por último, el que invoque la aplicación de esta cláusula debe carecer de otro mecanismo para remediar y compensar el perjuicio, por ejemplo, no será aplicable a aquellos locales arrendatarios que reciban ayudas directas para el alquiler.
La Confederación de Cámaras de la Propiedad Urbana pone a disposición diferentes sedes para asesorarte acerca de los problemas legales sobre vivienda.
Preguntas frecuentes sobre la cláusula Rebus Sic Stantibus
¿Puede un arrendatario del local dejar de pagar la renta estipulada alegando que es excesiva habida cuenta de los escasos ingresos que está teniendo como consecuencia de la pandemia?
El arrendatario no puede dejar de pagar la renta unilateralmente lo que sí puede es solicitar al juez que se revise esa renta por considerar que se ha hecho excesivamente gravosa ante los escasos ingresos que tiene por el efecto de la pandemia. En este caso puede acudir a un juicio que se llama declarativo alegando esta cláusula que hemos explicado de la red sic stantibus y el juez resolverá atendiendo a las circunstancias.
Tendremos que ver el tipo de actividad y como se ha visto afectado por la pandemia. No es lo mismo una actividad de hostelería que ha sido cerrada de una actividad que una farmacia. Por consiguiente habrá que tener en cuenta la actividad incluso la persona del arrendatario y del arrendador. No es lo mismo que la actividad sea desarrollada por una cadena alimenticia de comidas rápidas por ejemplo, que no un bar regentado por una familia que vive exclusivamente de los ingresos.
Todos estos datos son los que va a tener en cuenta el juez para considerar y restablecer ese equilibrio que se ha podido romper de manera gravosa para el arrendatario. Se entiende una desigualdad ya que este debe pagar la renta sin tener ingresos mientras que el arrendador puede tener sus obligaciones privadas pero si cobra la renta mantendría sus prestaciones.
Por ello habrá que estudiar cada caso concreto y será recomendable para el arrendatario y arrendador que busquen sus intereses, pues irá acompañado de un informe técnico tanto económico como de la situación de todas las circunstancias que rodean a las dos personas.
En segundo lugar, en cuanto a las reducciones de renta por la pandemia en los locales de negocio se están comenzando a ver muchas sentencias. Desde el inicio de la pandemia hay muchas sentencias lo que sucede es que la mayoría son de primera instancia que no suponen jurisprudencia. Sin embargo vemos algunas sentencias de audiencias provinciales. Algunas como la audiencia de Valencia también se ha pronunciado en casos de apartamentos turísticos.
¿Se reducir el pago de la renta estipulada alegando escasos ingresos como consecuencia de la pandemia?
Aunque podría entenderse aplicable también a estos supuestos, simplemente diremos que la mayoría están abogando por reducir la renta si se dan todos los supuestos.
Si bien, la mayoría de estas resoluciones son autos que resuelven medidas cautelares, es decir, son medidas cautelares pendientes de que se decida el procedimiento principal y por lo tanto están solamente vigentes hasta que se decida y por consiguiente habrá que esperar a esas sentencias.
Estos autos si están produciendo en la mayoría de los casos que se acredita esa reducción de ingresos de forma sustancial. También es verdad que en algunos casos supone reducción de renta en otros casos lo que está diciendo es que está aplazándose el pago de esa parte de la renta al momento en que se dice la sentencia del procedimiento principal.
Hay que decir que es un tema de mucho debate y hay gente que está pidiendo como media cautelar que se le prohíba al propietario desahuciar. No se conocen todavía ningún auto resolviendo esta cuestión pero está claro que a nadie se le puede prohibir ejercitar sus derechos. Otra cosa es que en esa medida se pida el aplazamiento pero no prohibir desahuciar. Lo más aconsejable es siempre que sea el arrendatario el que tome la iniciativa y en ese caso tendrá defensa si interpone una demanda para un desahucio.
¿Puedo desahuciar a un arrendatario del local que me paga solo parte de la renta pero no su totalidad alegando la situación creada por la pandemia?
Esta es una de las situaciones que más se están produciendo. El arrendatario deja de pasar parte de la renta, por ejemplo paga el 50% y el resto lo deja de pagar. Dice nuestra legislación que no se entenderá a pagar una deuda sino cuando completamente se hubiera hecho el pago. Por lo tanto si no se ha hecho completamente el pago de la renta hay causa de desahucio.
Si el arrendatario se ve ante una demanda de desahucio porque ha pagado sólo parcialmente la renta sólo va a tener una posible defensa y es en ese momento interponer rápidamente una acción declarativa antes de que según reciba la demanda. Una acción declarativa de revisión de la renta precisamente invocando la cláusula Rebus Sic Stantibus. Además, esa demanda deberá acompañada de lo que se llama unas medidas cautelares para que le suspendan o aplacen el pago de esa parte de la renta.
Lo normal es que el juez exija una caución al arrendatario equivalente a esa cantidad que pide desplazar por lo tanto no es una situación recomendable. Lo recomendable es que ante la imposibilidad del arrendatario de pagar la renta no deje de pagarla sino que, previamente a dejarla de pagar, interponga esa demanda que decimos y fije a través de la cláusula Rebus Sic Stantibus la renta que sea acorde al criterio del juez dada la situación. En este caso la defensa sería mucho más sencilla porque podría invocar lo que en derecho procesal se llama prejudicialidad civil es, decir, que hasta que no se resuelva la demanda primera que determine la renta el juez no entraría a estudiar la causa de desahucio.
¿Puede un arrendatario del local resolver el contrato antes del plazo pactado alegando que le van mal las cosas por la situación creada por la pandemia?
Hay casos en donde desean resolver el contrato ante la situación que están padeciendo y la cuestión es ¿pueden hacerlo?
En primer lugar habrá que leer el contrato de arrendamiento porque es bastante corriente que se haya previsto en el contrato unas condiciones para el caso de desistimiento con penalizaciones.
En el supuesto de que no se haya pactado nada estaríamos ante las normas generales de la contratación que dice lo que los contratos deben cumplirse por las partes y por lo tanto si una de las partes no cumple tendrá que indemnizar a la otra todos los daños y perjuicios que haya sufrido.
Esto es lo que ocurre en una situación normal pero en la situación actual de pandemia tenemos que distinguir dos supuestos:
- Aquellos contratos que se hayan celebrado durante la pandemia.
- A aquellos otros contratos que se hayan celebrado antes de la pandemia.
Los celebrados durante la pandemia no se dan las condiciones que hemos visto para aplicarla pues tiene que ser circunstancias sobrevenidas e imprevisibles.
Si celebramos ahora un contrato la pandemia la conocemos y por lo tanto no se da esta circunstancia o este requisito. Si estamos ante un contrato de arrendamiento anterior y, por ejemplo, tiene un obligado cumplimiento para el arrendatario de cinco o diez años, aquí si estamos ante un supuesto que la pandemia altera las circunstancias que se tuvieron en cuenta en el momento de la celebración del contrato y son imprevisibles.
Lo aconsejable es que el arrendatario no desista y no se pronuncie unilateralmente sino que acuda de nuevo al juzgado. Si no llega a un acuerdo con el propietario puede acudir al juzgado pidiendo la resolución del contrato. Lo aconsejable para el arrendatario sería ejercitar una acción principal de resolución del contrato por motivos de pandemia y que no se aplique penalización.
La Confederación de Cámaras de la Propiedad Urbana pone a disposición diferentes sedes para asesorarte acerca de los problemas legales sobre vivienda.
Conclusiones
La cláusula Rebus Sic Stantibus lo que busca es restablecer el equilibrio de las prestaciones que ha roto una circunstancia excepcional.
La jurisprudencia hasta ahora se ha pronunciado en supuestos de continuación de contratos. Aquí estamos hablando de la resolución y por tanto no es factible o mejor dicho no es muy claro que los tribunales vayan a resolver los contratos en estos casos de esta manera. Habrá que esperar para estudiar nuevas y diferentes resoluciones sobre el tema. Como recordatorio, es aconsejable solicitar una revisión de la renta ya que es muy probable obtener una de esa renta.
