Para iniciar la venta de alguna vivienda, donde la persona se encuentre totalmente interesada, se requiere la elaboración de un contrato de arras que permita un acuerdo entre los interesados para completar la futura venta. Sin embargo, puede presentarse la situación en que se quiera anular dicho acuerdo. En ese caso, lee este contenido donde te daremos las claves para saber cómo anular un contrato de arras.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un tipo de contrato privado donde las partes implicadas pactan la reserva de la compraventa de bienes muebles o inmuebles (como podría ser una vivienda) entregándose como prueba una cantidad de dinero en concepto de señal o reserva.
Es un contrato privado entre compradores y vendedores donde ambas partes se comprometen para la compraventa de de un inmueble o propiedad. El contrato de arras implica el pago de una cantidad económica en concepto de reserva o compromiso de compraventa.
Mediante este contrato de arras el vendedor contrae el compromiso de realizar la venta al comprador con el que se compromete mientras que el comprador se reserva el derecho de la compra del inmueble o bien según las cantidades pactadas.
El contrato de arras es un documento de mucha importancia ya que indica las condiciones establecidas para la compraventa de la propiedad así como las penalizaciones de la rescisión del contrato de arras.
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¿Cómo realizar un contrato de arras?
Dada la importancia de la correcta elaboración de este tipo de contrato se debe reflejar las condiciones futuras e información que deberá figurar también en el contrato de compraventa.
¿Qué contenido debe incluir el contrato de arras?
- Información personal de la parte compradora y vendedora
- El importe final de la venta y la forma de pago
- Identificación completa y descripción de la propiedad
- El importe del anticipo que formaliza el contrato de arras
- El compromiso de firma de la escritura pública
- El plazo de tiempo para la formalización la compraventa
- Determinar y repartir los posibles gastos de la compraventa
- Firma de las partes interesadas
¿Cómo actuar para la anulación?
La mejor manera de actuar ante un caso de incumplimiento en el contrato de arras, si es por estado civil o comercial, es que las dos personas principalmente estén de acuerdo con el tipo de contrato qué ahora van a confirmar como penal.
Desde luego tienen que reclamar por una vía extrajudicial. Puede ser contactando con la inmobiliaria para reclamar algún incumplimiento del contrato o enviarle algún burofax que permita la indemnización de dicho documento.
En caso de querer hacerlo por la vía judicial, solamente tienen que hacerse unas demandas ante el juzgado. Deben dejar claro la situación que se está presentando o hacer un acto de conciliación ante la justicia que permita que la anulación de este contrato se considere de forma aceptada.
Pasos para crear un contrato de arras
El contrato de arras, por lo general, se encuentra regulado por los artículos 1154 y 1454 del código civil. No obstante, el vendedor debe comprender cuál es su parte y lo que pretende hacer con el comprador. Solo así se puede obtener un compromiso entre las dos personas que están anotadas en el documento.
El comprador tiene que aceptar la adquisición del inmueble y el propietario entregará a su vez todos los términos acordados y cuál es su decisión final acerca de ello. El contrato, por lo general, tiene que contener cualquier condición entre las personas que lo acordaron. También debe cumplir con las penalizaciones que se asumieron en dicho pacto y no se cumplieron.
Legislación civil y comercial del contrato de arras
Un contrato de arras, se hace bajo un código de comercio que solo consagra la anulación si se imputa alguna prestación. Por otra parte, en caso de restituirse si fuera el caso, el contrato tiene que estar ejecutado por alguna prestación de objetos, el cual hace la rescisión del contrato de arras fácil por el código de comercio.
De modo que, si se hace por la legislación civil, el contrato de arras tendrá mayor amplitud a muchos concernientes. Es decir, que se reconocerá suanulación si se confirma ante la jurisdicción presencial y se ratifican las imprudencias penales.
Las cláusulas penales
Es importante resaltar el ámbito de las causas penales porque son parte de la dogmática jurídico civil. Es ese aspecto donde se denomina una cláusula penal por las partes de estimación de algún perjuicio creado en el contrato.
Muchas veces, cuando se quiere vender una vivienda y antes de la fecha pautada se hace algún incumplimiento dentro del contrato de arras, se deben colocar las cláusulas penales porque estás compensan algún penal monetario.
Es la manera de reconocer el cumplimiento de su función como comprador y vendedor. Por otra parte, los aspectos de carácter obligatorio se harán en cumplimiento de la Constitución condicional de este contrato de arras. Esta es una forma en que el comprador vea su obligación principal ante el contrato y no haga ninguna liquidación convencional que perjudique su propia función dentro del presupuesto.
Los tipos de contratos que permiten anulación
Al principio de este contenido se mencionaron algunos tipos de contrato de arras que están ante la jurisdicción y se presentan ante la justicia. Están legalmente situados para los siguientes pasos que se darán. No obstante, muchos de estos contratos pueden atenderse solamente si se anula dentro de la jurisdicción.
- Contrato de arras penitencial: Es el tipo más fácil para anular un contrato de arras. En caso de algún arrepentimiento o incumplimiento de la labor dentro del contrato, se puede anular si el comprador hace una indemnización delante del contrato penitencial.
- Contrato de arras confirmatorio: Es aquel contrato que se encarga de su anulación si se exige la formalización de la compraventa o incluso alguna indemnización que se haya realizado por daños y perjuicios a la otra persona. Muchas veces la entrega de esta cantidad tendrá un concepto de reserva.
- Contrato de arras penales: Consiste en la rescisión contrato de arras explícita de este contrato y el dinero entregado ha sido una señal de incumplimiento penal. Además, a través de penitenciales se trata una retención o devolución del dinero duplicado exigiendo a cabo una compraventa.
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Tiempo para anular un contrato de arras
Al momento de anular un contrato de arras, se tiene que dejar un plazo de tiempo que se estipula para que se efectúe la compra venta. Sí dicho plazo no se cumple, hay muchas posibilidades de que el contrato venga con los siguientes sistemas penales:
- Cuando el comprador comienza a conocer al vendedor y sigue formalizando la compraventa, esa prórroga de contrato solo valdrá la anulación si se incluye alguna fecha de celebración de la escritura. En tal caso que no se haga y se haga alguna intervención, se perdería la cantidad de dinero agregada.
- Al momento que el comprador no quiera hacer la entrega de sus pertenencias y que el contrato de arras tenga que ser anulado, el dinero de la compraventa tendrá que dividirse entre las dos personas.
Anulación penitencial y devolucion arras penitenciales
En caso que se haga una anulación penitencial de un contrato de arras, solamente se devuelve por duplicado la cantidad entregada de parte del comprador. La persona que haga este tipo de contrato a un comprador deberá ver los factores más importantes como: el tiempo y la entrega de una firma otorgada.
Por ejemplo, el comprador podrá obtener las llaves de la vivienda y realizar el pago total de la misma. En caso de que desista del contrato, su anulación tiene que cumplirse en los tiempos especificados en el documento. De lo contrario, no se puede reclamar por ningún incumplimiento.
¿Qué ocurre si una de las partes decide no formalizar la compraventa?
La conformación del contrato de arras posibilita que tanto comprador como vendedor puedan anular al contrato de forma unilateral. Como hemos comentado anteriormente, este incumplimiento conllevaría la penalización para la parte que lo realiza con la consiguiente pérdida de la cantidad económica aportada en el contrato de arras. Sin embargo, en el caso de vendedor, deberá abonar el doble de esta cantidad mientras que el comprador perderá la cantidad exacta fijada en el contrato.
Factores dentro de la anulación
- Uno de los factores por el que se puede anular un contrato de arras, es el hecho de que la reserva entregada por el comprador no haya funcionado como indemnización ante un arrendamiento. Es decir, qué dicho contrato no ha sido devuelto al comprador.
- Otro factor al que se pueden ver expuesto es que, no se ha obtenido alguna señal o función de indemnización porque no se formaron claramente las penalizaciones. Muchas veces los vendedores se valen de esta forma de anulación para exigir una formalización de compra y venta por daños y perjuicios. Acudiendo legalmente ante los jueces para que apliquen la penalización.
- Por último, es posible que se desista de un desacuerdo porque la anulación ha hecho que las dos personas tanto el vendedor como el comprador se encuentren arrepentidas. Puede hacerse una anulación si se establecen penalizaciones ante la señal de venta o la retención y devolución de arras.
La importancia de un contrato de arras
También conocido como contrato de reserva. Consiste en el establecimiento de la información por el código civil, el cual jurídicamente cuenta con unamayor protección y permite su anulación en distintos casos. No obstante, muchas veces estos contratos solamente se anulan por alguna cláusula específica.
Por ese motivo tienes que aprender en qué consiste un contrato arras y cuáles son los artículos que anulan la venta de una vivienda.
En ocasiones, conviene contar con un abogado para incumplimiento de contrato de arras por lo que te recomendamos que contactes con nuestras sedes para obtener toda la información.
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