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Qué debes saber sobre las Comunidades de propietarios

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Las comunidades de propietarios son todas aquellas organizaciones compuestas por vecinos que tienen en común un área general de algún inmueble específico. Son, en palabras sencillas asociaciones de vecinos que se encargan de administrar y regular lo concerniente a toda la comunidad de habitaciones que componen esa propiedad en la cual habitan o mantienen su negocio. Se entiende como comunidad en bienes raíces a una propiedad subdividida en diferentes propietarios (un edificio, por ejemplo, en donde cada habitación o piso pertenece a un propietario pese a tratarse de un solo inmueble).

También conocidas como comunidades de vecinos, esta clase de organización tiene como objetivo principal gestionar los derechos y deberes de todo el bien raíz en su totalidad. Engloba aspectos particulares que corresponden a todos los propietarios que figuran dentro de la comunidad. Siendo así, ¿qué tanto engloban las comunidades de propietarios en realidad?

Ley que regula a las comunidades de propietarios

Las comunidades de propietarios son reguladas de forma directa por la Ley de Propiedad Horizontal (al menos en tierras españolas). Ésta, es una ley recientemente reformada que regula por si misma una forma de propiedad orientada a los pisos o locales que hoy día son tan comunes en las ciudades actuales.

Esta Ley de Propiedad Horizontal (denotada generalmente como LPH), establece un sistema de copropiedad donde a cada dueño de cada piso o local tiene autoridad y derecho singular sobre ese espacio de su titularidad.Además de también responsabilidades en pro de los espacios de copropiedad comunes tales como escaleras, ascensores, elementos estructurales, fachadas y demás.

A cada piso o local (según lo establecido en la LPH) se le establece una cuota de participación en cuanto al valor total del edificio se refiere. Esta cuota sirve como módulo para calcular el porcentaje de gastos para la comunidad que cada propietario debe otorgar. Por consiguiente, cuando una persona nueva se hace propietario de un inmueble dentro de una comunidad (propiedad horizontal), obtiene de forma automática una cuota de participación en los elementos comunes de la comunidad de propietarios.

El título constitutivo y los estatutos de la comunidad de propietarios

Dentro de todo el marco de responsabilidades legales que rodean a la comunidad de propietarios, existen dos documentos que corresponden a dicha comunidad, tanto elaborar como mantener con el paso del tiempo. Estos documentos son los que se conocen como tulo constitutivo y estatutos de la comunidad respectivamente.

El título constitutivo de la comunidad de propietarios, es aquél documento que describe de forma precisa el edificio o inmueble general en donde yace la comunidad. Indica desde las extensiones, hasta los pisos, plantas y hasta anejos que componen todo ese bien raíz a tratar.

Dentro de este documento, se fija también la antes comentada cuota de participación por propietario que corresponde a cada piso o local. Es tomado como base para este cálculo la superficie útil de cada local con relación al total del inmueble.

Por otro lado, también existe lo que se conoce como estatuto de la comunidad de propietarios. Es un estatuto que recoge, entre otras cosas, las reglas de convivencia que cada propietario y habitante de la comunidad debe de cumplir. Cubre también normas relacionadas a instalaciones, gastos, administración, conservación y reparaciones dentro de la propiedad y copropiedad.

A diferencia del título de constitución, el estatuto para la comunidad de propietarios no es penado por la ley en dado caso de no existir. No obstante, sí se trata de un documento que podría facilitar muchísimo la convivencia de los propietarios dentro de la comunidad.

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Obligaciones de la comunidad de propietarios

Las obligaciones principales de la comunidad de propietarios se enmarcan en la realización de obras necesarias para la correcta conservación del inmueble y el adecuado sostenimiento del mismo. Incluye la preservación adecuada de los servicios a fin de reunir las condiciones estructurales adecuadas para garantizar seguridad, estanqueidad y habitabilidad en la comunidad.

Bajo lo antes comentado, se pueden separar eficientemente las obligaciones de la comunidad de propietarios de las obligaciones particulares del propietario dentro de la comunidad. Se listan de la siguiente manera:

  1. Respetar las instalaciones generales de toda la comunidad aparte de los elementos comunes para todos los propietarios, procurando siempre mantener en buen estado tanto el piso o local de su propiedad como el de los demás.
  2. Hacer notar al secretario de la Comunidad cualquier cambio de titularidad de la vivienda o local en concreto. De la misma manera, se debe comunicar al secretario de la comunidad el domicilio en España al cual deberían llegar citaciones y notificaciones de cualquier índole relacionadas con la comunidad.
  3. Contribuir de forma activa a la dotación del fondo de reserva de la comunidad de propietarios, siempre teniendo en cuenta la respectiva cuota de participación que tiene el usuario en concreto.
  4. Consentir las reparaciones exigidas al servicio del edificio, permitiendo el acceso a la mano de obra que realizará esas reparaciones imprescindibles para la creación de servicios comunes de interés global para la comunidad.

Es prudente resaltar en este punto que el nuevo propietario dentro de una comunidad de vecinos responde de forma directa, con el inmueble que acaba de adquirir, por los anteriores titulares de ese inmueble que no hayan realizado los gastos generales correspondientes al año en que se realiza la compra. ¡Puede suponer una gran inversión comprar una vivienda dentro de una comunidad de propietarios ya establecida!

Aspectos de interés sobre las comunidades de propietarios en España

Entre los aspectos de interés relacionados a las comunidades de propietarios, se puede encontrar el hecho innegable de que cada propietario solamente puede hacer obras en su piso o local particular siempre y cuando se contemplen las siguientes condiciones:

  1. No reducen o afectan de forma negativa a la seguridad del edificio, incorporando también la estructura general, configuración o estado de
  2. No perjudican los derechos de otros propietarios.
  3. Se comunica con antelación la realización de tales obras a la comunidad de propietarios.

Como es evidente, el propietario del piso o local dentro de la comunidad no tiene permitido ir en contra de los estatutos de la misma, quedando prohibido desarrollar en la propiedad cualquier actividad vetada de la comunidad. De no hacerlo, podrían iniciarse acciones judiciales severas contra esta persona en concreto.

En el presunto caso de que se adopten acuerdos para hacer mejoras no necesarias en la comunidad, siguiendo con aspectos interesantes sobre las comunidades de propietarios, si la cuota de instalación excede los 3 meses de mensualidades de gastos comunes, cualquier vecino que no esté de acuerdo con estas reformas no está en la obligación de seguir abonando para las mismas, independientemente de que se prive a este vecino de las ventajas propias de las mejoras no necesarias.

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Cómo se compone una comunidad de propietarios

  • Para que una comunidad pueda funcionar de la mejor manera posible, es necesario que se designe un presidente entre todos los que compongan a los propietarios de las vivencias. Se puede escoger a este presidente mediante turnos de rotación o sorteo (siempre y cuando esto no contradiga los estatutos de la comunidad).
  • Los demás cargos que se deberán ocupar dentro de la Junta de propietarios (misma que consiste en el conglomerado de titulares propios de cada parte del inmueble), son:
    • El secretario y el administrador de finca. Puede desempeñar este papel una persona ajena a la comunidad siempre y cuando sea un profesional capacitado para el trabajo.
  • La comunidad de propietarios se debe convocar al menos una vez al año. Se pueden solicitar reuniones extraordinarias para tratar problemas de interés entorno a la comunidad. Todos los cargos se renuevan anualmente, dando la oportunidad a todos los propietarios de ocupar roles importantes dentro de la comunidad.
  • Habiendo reunido y dejado evidencia de esta primera reunión de la comunidad de propietarios, ya estaría debidamente consolidada esta Junta para regular lo que ocurre dentro de la comunidad a tratar.
  • Según el Real Decreto Ley 8/2021, las reuniones de la Junta de Propietarios quedan totalmente suspendida hasta el 2022 (esto por motivo de la crisis sanitaria mundial). Aun así, es igual de obligatorio que la comunidad de propietarios apruebe un plan de ingresos y gastos realmente previsible, además del presupuesto anual y las cuentas correspondientes al año de la comunidad.

Queda demostrado que pertenecer a una comunidad de propietarios es algo necesario si se quiere mantener una convivencia plena y armónica. Así que, averigua lo más que puedas sobre todo esto antes de comprar una parte de esta clase de propiedades horizontales y toma la mejor decisión en base a tu conveniencia. ¿Qué dices?

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Confederación de Cámaras de la Propiedad Urbana
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