¿Alguna vez has tenido algún vecino con deudas dentro de la comunidad de propietarios? Formar parte de una comunidad de propietarios es de todo menos fácil. Uno siempre sabe qué tanto puede confiar en sí mismo, pero cuando se trata de los demás, siempre habrá incertidumbres. Por eso siempre es importante ser precavido e informarse todo lo posible sobre el qué hacer si un vecino no quiere pagar sus deudas.
Así que a continuación tendrás las respuestas a todas las preguntas relacionadas a esta problemática situación.
¿En qué consiste una comunidad de propietarios?
Se le llama comunidad de propietarios a esa entidad constituida por todos los vecinos, dueños de locales, propietarios de condominios, y demás personas que compartan un edificio o vivienda en común, de la que todos son copropietarios. Aunque cada miembro de la comunidad es dueño de sus propios bienes, hay zonas comunes de las que todos son dueños y responsables en igual medida, tales como podrían ser: pasillos, jardines, escaleras, terrazas, entre otros.
¿Cómo funciona la comunidad de propietarios?
La comunidad de propietarios funciona a través de lo establecido por la Ley de Propiedad Horizontal. No solo establece el régimen de gobierno al que se someterá la comunidad (junta de propietarios formada por la totalidad de los vecinos; presidente; vicepresidentes; secretario; administrador) sino que también atribuye una cuota de participación por piso o local a todos los vecinos pertenecientes a la comunidad, para satisfacer los gastos comunitarios.
En otras palabras, esta ley dice que todos los individuos que vivan en el edificio deberán abonar una cantidad específica de dinero cada tanto tiempo para mantener en buen estado y cuidar las zonas comunes antes ejemplificadas. El no pagar estas cuotas puede acarrear deudas en la comunidad de propietarios.
Y es igual de importante resaltar que el hecho de que no se disfrute constantemente de estas zonas comunales, no exime a un miembro de la comunidad de los pagos requeridos. Y obviamente, el no abonar los pagos es una clase de crimen menor; ya que representa una deuda y puede acarrear una serie de problemas.
Responsabilidades de los miembros de la comunidad de propietarios
Para entender en su totalidad las consecuencias que se pueden sufrir al tener deudas en una comunidad de propietarios, lógicamente, se debe saber cuáles son las obligaciones (además de la cuota de participación) que no se deben irrespetar. Entre los deberes y obligaciones de cada miembro perteneciente a la comunidad, se encuentran los siguientes:
- Se debe respetar y mantener en buen estado de salubridad y conservación, todas las instalaciones de la comunidad, tanto las privadas como las de uso público.
- No se podrán realizar obras de ningún tipo que alteren el inmueble o cualquier estructura que forme parte del edificio o vivienda en común. Esto por seguridad de todos los implicados y por respeto a sus propios derechos.
- Si se desea realizar una acción que solo implique a una propiedad privada pero que de alguna forma, pueda afectar a los demás miembros de la comunidad, se tendrá que consultar primero con la junta de vecinos. Analizarán la petición y mediante una votación determinarán si está permitido realizar dicha acción o no.
- Se debe tener en prioridad máxima el mantenimiento y bienestar de todos los servicios básicos que se puedan disfrutar en el edificio o vivienda en común. Tales como pueden ser los servicios eléctricos, el agua, los ascensores, el gas entre otros.
- Se deben respetar y cumplir las normas de prevención de riesgos laborales cuando se contrate a un trabajador ajeno a la comunidad como conserje, portero o cualquier otro papel similar.
- La comunidad debe contratar algunos seguros para el edificio o vivienda en común. Como pueden ser: de riesgos de incendio y daños a terceros, de multiriesgo de comunidades, de robo, de daños sobre elementos comunitarios, de riesgos extraordinarios, entre otros que puedan ser requeridos.
Claro que, se pueden dar casos en los que existan responsabilidades específicas que no hayan sido detalladas en este apartado. Pero podríamos decir que esta explicación general abarca casi todo el panorama.
¿Cómo actuar ante las deudas en la comunidad de propietarios?
Se usa el término “moroso” para referirse a ese vecino que incumple algunas de sus responsabilidades o que le genera deudas a la comunidad de propietarios. Evidentemente, este individuo afecta negativamente a la comunidad y por ende, legalmente está permitido el tomar ciertas acciones al respecto. Acciones como podrían ser, una denuncia.
El objetivo principal, más que castigar al vecino moroso, será solventar la deuda en cuestión. Es por esto que el proceso que se detallará a continuación, se enfocará en esto último. Con esto claro, entonces los siguientes pasos son los que se deben seguir para proceder con una denuncia contra el deudor:
- Primero que todo se deberá celebrar una reunión de la junta de propietarios. Se discutirá el tema en cuestión y se determinará cómo se actuará a continuación. Es en esta reunión, que se debe autorizar al presidente o al administrador, para que exija judicialmente el pago de las deudas.
- El siguiente paso a seguir será el notificar de la decisión al vecino moroso mediante un acuerdo escrito. Donde se le dará un plazo de tres días para cancelar la deuda. Si tras pasar este lapso de tiempo aún no paga la misma, entonces el secretario emitirá un certificado del acuerdo que se escribió con anterioridad, detallando la cantidad de la deuda y otros datos relevantes. Este documento cobrará importancia al momento de proceder con la demanda. A su vez, este mismo deberá ser firmado y validado por el presidente de la comunidad de propietarios.
Demanda por deudas en comunidad de propietarios
Para proceder con la denuncia, se deberá presentar la siguiente información:
- Identificación de la comunidad de propietarios y de la persona que representa al grupo en este proceso.
- Identificación y datos personales del vecino moroso. Además de los datos relacionados a su propiedad privada y a su relación con la comunidad de propietarios.
- El origen de la deuda y toda la información relevante relacionada.
- La cantidad de dinero que se exige. Esta misma deberá haber sido aprobada por la Junta de propietarios y deberá ser la misma que se encuentre en el certificado antes redactado.
- Demás documentos relevantes, tales como: el certificado del acuerdo ya varias veces mencionado; el documento que confirme la condición de presidente o administrador de la comunidad; documentos que justifiquen los pagos que se deben realizar de acuerdo al pago no abonado; entre otros.
Posibles escenarios ante una denuncia por deudas en comunidad de propietarios
Después de entregados todos estos requisitos, se procederá a la deliberación final y se dará alguno de los siguientes tres escenarios:
- Que el vecino moroso finalmente abone su deuda ante el Juzgado, concluyendo al instante el proceso.
- Que el vecino moroso no realice el pago y que a su vez, no notifique al jurado el por qué. Si se da esta situación, el jurado se encargará de tomar una decisión que dé fin al proceso y que a su vez solvente el problema de la deuda. Esta decisión puede variar dependiendo de las circunstancias.
- Que el vecino moroso se oponga a abonar el pago y que notifique correctamente al jurado de esta decisión por medio de un documento escrito. La conclusión de esta situación dependerá del siguiente factor: si la deuda en cuestión es menor a 6000 euros, se concluirá el proceso en ese instante y se seguirá con los trámites del juicio verbal. Por el contrario, si ladeuda en cuestión supera los 6000 euros, entonces se establece un lapso de un mes para presentar una demanda de Juicio Ordinario.
Consejos y aclaraciones
- Existe un tiempo límite para reclamar una deuda de la comunidad de propietarios. Este lapso es de 5 años y tras haber transcurrido, la deuda “caduca” y ya no podrá exigirse o recuperarse de ninguna forma.
- Hay comunidades de propietarios que implementan recargos por morosidad. Por cada retraso en los pagos, le agregan a la cantidad de tu deuda una pequeña suma de dinero extra y esto está totalmente permitido. Claro, este agregado no debe superar el 10 por ciento anual del total de la deuda. Si lo supera, entonces se podrá determinar que los recargos son injustos y abusivos y por ende, no serán legalmente aceptados.
- Si la Junta de Propietarios decide invertir en mejoras que no sean plenamente necesarias para el bien del edificio o vivienda en común (es decir, mejoras que no tenga relación con la seguridad, mantenimiento, conservación o utilidad del edificio o vivienda en común), entonces cada propietario tendrá el derecho de negarse a contribuir con estos gastos. Este vecino en cuestión no está infringiendo ninguna norma. Por lo que no se podrá ni se deberá castigar o reprender de ninguna forma. Lo máximo que se le podría exigir, es el no disfrutar de esta mejora extra ya que no contribuyo a su realización.
- Es una acción muy sensata la de contratar a un abogado experto en el tema para que te asesore en todo el proceso. Ya sea que representes a la parte deudora o ya sea que pertenezcas a la comunidad de propietarios. De hecho, si la deuda supera los 2000 euros, el vecino moroso se verá en la obligación de contratar a un profesional para realizar los trámites necesarios. En estas situaciones, nada es más valioso que los consejos audaces de un experto.
Sin duda las deudas en una comunidad de propietarios engloban muchas cosas. ¿Hemos aclarado tus dudas?
La Confederación de Cámaras de la Propiedad Urbana pone a disposición diferentes sedes para asesorarte acerca de los problemas legales sobre vivienda.
