Debido a su importancia dentro de las comunidades vecinales, resulta indispensable conocer todo lo que arropa al tema de los estatutos de comunidad de vecinos, abordando desde el concepto ya mencionado hasta las controversias que se pudiesen suscitar en la comunidad por los estatutos que la rigen.
¿Qué es el estatuto de la comunidad de propietarios?
Los estatutos de una comunidad de vecinos son todas esas normas que se encargan de regular la correcta interacción entre los vecinos de una comunidad. Son, en palabras sencillas, las reglas que pone la misma comunidad de vecinos para su óptimo funcionamiento y su orden con todos sus habitantes. Un documento de regulación para la vida dentro de la comunidad, de lo más importante pese a su cuestionable obligatoriedad.
¿Es una obligación contar con estatutos de comunidad de vecinos?
Muchas personas se hacen esta pregunta a la hora de querer realizar una reforma o algo que pueda afectar a la fachada del edificio o a alguna zona común. Los estatutos deben ayudar a resolver esta duda.
No obstante, no hay ninguna ley que imponga la obligación de que haya estatutos en una comunidad de vecinos. Es algo voluntario, que puede hacerse o no, y que debe redactarse por todas las partes interesadas.
En este punto, también podemos incluir las normas de convivencia, ¿deben incluirse? Estas normas, al igual que los estatutos, son de índole voluntaria. No es obligatorio contar con ellas en la comunidad, pero pueden ayudar mucho.
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Características principales de los estatutos en la comunidad de vecinos
La primera característica que sobresale de los estatutos para las comunidades de vecinos es que estas normas no son obligatorias dentro de una comunidad en particular. Ello indica que cada comunidad de vecinos en específico es la que decide e impone los estatutos que van a seguir, siendo una forma local de organizarse y mantener el orden al momento de convivir.
En el presunto caso de que una comunidad de vecinos no tenga estatutos previamente establecidos, dicha comunidad tendrá que atenerse a las legislaciones vigentes y a las decisiones que se tomen en la Junta Vecinal competente.
Con lo antes comentado, se puede entender que los estatutos de comunidad de vecinos deben ir acordes a las leyes y derechos inmobiliarios por igual. La principal de estas leyes que se deben acatar y no contradecir las relacionadas a la Ley de Propiedad Horizontal. ¡Por eso es que muchas comunidades de vecinos contratan abogados para redactar sus estatutos!
Otras características
Otras de las características principales son las que se listan de la siguiente manera:
- El documento debe ser aprobado por la Junta Vecinal en un evento extraordinario convocado para este fin. ¡Todos los miembros de la junta deben votar a favor de ellos!
- Cuando el documento haya sido aprobado, el mismo puede ser inscrito en el Registro de Propiedad para su correcta validación. En el caso de que no se inscriban estos estatutos para la comunidad vecinal, los mismos solo serán obligatorios para aquellos vecinos que aprobaron los estatutos en primer lugar. Será imposible exigir cumplimiento de estas normas para posibles vecinos en el futuro.
- No se puede aprobar ningún tipo de estatuto en la comunidad de vecinos contrario a la Ley de Propiedad Horizontal.
- Los estatutos deberán recoger, entre otras cosas, reglas para la constitución y ejercicio de derechos y disposiciones no prohibidas por la ley, siempre en torno al uso del edificio y sus respectivos pisos o locales.
- Se puede agregar que los estatutos de la comunidad de vecinos también pueden encerrar temas relacionados a las instalaciones y servicios de la comunidad, añadiendo gastos, administración y gobierno propio de la comunidad a tratar.
Queda entrevisto entonces que la documentación de los estatutos de comunidades de vecinos recoge información pertinente sobre:
- Las normas de gobierno y administración de la comunidad de vecinos.
- Normas generales sobre el uso de las instalaciones, denotando también las normas sobre el uso de los pisos y de los elementos comunes.
- Las normas relacionadas a la correcta conservación del inmueble.
- Normas sobre los pasos a seguir en caso de reparaciones.
- Las normas propias de los gastos comunitarios dentro de la comunidad de vecinos.
- Normas relacionadas a las prohibiciones pertinentes.
Dónde consultar los estatutos de la comunidad de vecinos
El registro de la propiedad es donde podrás y deberás encontrar los estatutos de comunidades de vecinos en dado caso de que dicho documento se encuentre debidamente validado conforme a la ley. Puedes estar seguro de que esas pautas son de cumplimiento obligatorio para todos los propietarios, independientemente de si estos son de los primeros o si, por el contrario, son propietarios nuevos en la comunidad.
Otra de las vías comunes para consultar los estatutos de la comunidad de vecinos es solicitándola directamente al administrador de la finca. Esta responsabilidad recae, también, en aquella persona que funja como presidente de la comunidad.
Es posible que haya casos en donde la misma promotora inmobiliaria se encargue de la misma redacción del documento al momento justo de colocar por escrito la obra nueva y de realizar la división de propiedad horizontal ante un notariado. En este caso, se incluye la documentación de los estatutos dentro de todos estos documentos que se entregan a los compradores de vivienda, razón por la cual también puedes revisar ahí por estas reglas tan peculiares como únicas para cada comunidad de vecinos.
Todos los propietarios (sean nuevos o no), tienen derecho a consultar la información que se relacione con los estatutos de la comunidad vecinal. Por esta razón, siempre te será entregada desde el primer momento si así lo necesitas (y de existir esos estatutos por supuesto).
Diferencias entre los estatutos y los títulos constitutivos
Bajo ningún concepto se deben confundir los estatutos de la comunidad de vecinos con los títulos constitutivos de la comunidad de propietarios dentro de la vecindad. El principal motivo de su confusión es el hecho de que la Ley de Propiedad Horizontal sí haga obligatoria la disposición de un título constitutivo.
El título constitutivo de una comunidad de vecinos es un documento particular donde se especifican las características básicas del edificio o de la comunidad en términos generales y totales. Tiene en cuenta tanto los pisos que pudiese contener la comunidad como los locales comerciales albergados en su interior. De manera ocasional, el título constitutivo suele incluir una serie de ejercicios de derecho y demás disposiciones prohibidas por la ley con el fin de evitar confusiones y problemas de convivencia.
Tomando en consideración lo previamente comentado, se puede entender la confusión que existe entre el título constitutivo y los estatutos en la comunidad de vecinos, entendiendo con esto que el título muchas veces puede fungir como estatuto de comunidad precisamente por su cualidad de incluir esas reglas y normas propias de una comunidad de vecinos. ¡Pero esto no tiene por qué ser así!
Gracias al título constitutivo, la Junta de Vecinos puede establecer la cuota de participación de cada propietario dentro de la comunidad. Este es el principal enfoque y misión del título a diferencia de los estatutos que cumples simplemente con regular lo que se puede (o no) hacer dentro de la vecindad.
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Cómo redactar los estatutos de la comunidad de vecinos
La redacción de los estatutos para una comunidad de vecinos debería corresponder directamente al administrador de fincas encomendado a gestionar esa comunidad en particular. Este profesional es el que podría darle mucha más validez y peso a esta clase de normas tan importantes.
La Ley de Propiedad Horizontal no prevé absolutamente nada relacionado a la redacción de los estatutos de la comunidad de propietarios. Por tal motivo, la redacción, pese a la recomendación antes mencionada, se puede hacer sin problema por la Junta de Vecinos o por el presidente de la comunidad. Es menester indispensable que el estatuto de la comunidad vecinal toque los siguientes puntos clave:
- Los estatutos de la comunidad deben estar adaptados a la misma.
- Estas normas deben ir en torno a pisos, locales, administración, gobierno, contabilidad general, seguros, mantenimiento y comportamiento cívico propio de la comunidad de vecinos.
- Evidentemente, no deben ser contrarios a la actual ley de propiedad horizontal en vigor.
Para que los estatutos de la comunidad de vecinos estén redactados de la mejor manera posible, es necesario que se incluya información relacionada a:
Disposiciones Generales
Estableciendo en primera instancia el propósito del documento, incorporando la identificación de la comunidad en cuestión mediante la dirección y su número de escritura. En este apartado, también es recomendable incluir el marco legal que se inscribe en el estatuto. Son el Código Civil, y la ya mencionada Propiedad Horizontal.
Elementos comunes y privativos
Este apartado es el que fundamenta y coloca toda la base de este documento. Como bien se refleja, aquí se deberán indicar aquellos elementos que podrán utilizar todos los miembros de la comunidad. Se deberán incorporar las áreas comunitarias como patios, medianeras, ascensores, pasillos y demás. Del mismo modo, aquí se especifican los elementos que pertenecen a cada uno de los propietarios de la comunidad de vecinos. De forma que se puedan utilizar dichos elementos para aprovechamiento independiente exclusivamente.
Órganos de la Comunidad
Un apartado que recoge toda la información relacionada a las autoridades a cargo de la comunidad de vecinos. También se incluyen, en esta parte, el método utilizado por la comunidad para escoger al presidente y secretario, determinando así las funciones de cada uno. ¡Aquí también se especifican las tareas de la Junta de Vecinos y sus funciones!
Adopción de acuerdos
Punto donde se especifican las normas que se rigen de acuerdo a la Junta de Vecinos. Se tratan temas diversos propios de la comunidad como las posibles reformas, la aprobación de gastos comunes o las mismas instalaciones de servicios como internet o televisión por cable.
Lo relacionado a modificaciones en los pisos
Entendiendo esta última parte del documento como el lugar donde se pueden realizar modificaciones sobre los elementos privativos que aparecen en el apartado número 2. Esto incluye, aparte de las reformas que se deseen hacer por cuenta propia de algún propietario, tanto las comparticiones como el agregado de espacios dentro de una vivienda de la comunidad (sea de uso privado o comercial).
Se reitera que este documento con los estatutos de la comunidad de vecinos ha de ser realizado a conciencia y de la forma más profesional posible. Una vez estén hechos los estatutos de Comunidad de propietarios, estos deben ser aprobados por unanimidad atendiendo a lo siguiente:
- El no votar ante la promulgación (abstenerse de hacerlo) de estos estatutos de comunidad será tomado como voto de aceptación por la Junta de Vecinos. En caso de no estar presente al momento de realizar la junta pertinente, el propietario en cuestión tendrá hasta 30 días para pronunciarse. Se tomará este voto como abstención a votar si es que pasa ese tiempo reglamentario sin pronunciamiento alguno.
- Cualquier otro cambio que se desee realizar en este documento debe celebrarse en una Junta de Vecinos, siendo estos cambios también realizados por consenso de todos los involucrados.
Para que sea que el estatuto de la comunidad de propietarios o vecinos sea válido y de obligatorio cumplimiento por todos los vecinos debe contener la siguiente:
- Ser aprobado por unanimidad por todos los propietarios.
- Es obligatorio que todos los propietarios o vecinos deben conocer los estatutos.
- Si se pretende que el documento obligue a futuros vecinos, este debe de inscribirse en el Registro de la Propiedad.
- Para la redacción de los estatutos se tiene que hacer de acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal en los artículos 5, 6 y 17.
Por qué una comunidad de vecinos debe tener estatutos
Garantizar el buen funcionamiento de una comunidad vecinal no es tarea fácil. Estamos hablando de un número considerable de personas que, prácticamente, viven juntas en un mismo lugar. Por ende, son necesarias reglas que todos puedan seguir para, al menos, respetar los límites de cada propietario de la comunidad y fomentar el mutuo entendimiento. (Lo cual se traduce a un mejor mantenimiento de la comunidad de vecinos y relaciones sociales mucho más saludables en el marco de la legalidad). ¡Por eso son tan importantes los estatutos de comunidades de vecinos! Los estatutos de comunidad ayudan a conciliar las responsabilidades y obligaciones de las comunidades de vecinos fomentando el buen uso de las instalaciones y el respeto en el marco común de los propietarios.
¿Los estatutos pueden ser modificados?
La respuesta rápida y concisa es sí, pero debes tener en cuenta ciertos aspectos. Es completamente necesario cumplir con los requisitos que existen para su constitución:
- Convocar una junta extraordinario mediante el administrador de fincas o el presidente de la comunidad.
- Exponer y explicar los puntos que se van a tratar y modificar.
- Aprobarse por unanimidad entre todos los propietarios.
- En caso de aprobarse, los cambios deberán inscribirse en el registro de propiedad.
Dentro de una comunidad vecinal entra mucho en juego la responsabilidad cívica e individual de cada uno de los integrantes. Es una buena razón para inclinarse por un estatuto que logre promover dicha responsabilidad y que garantice, de forma mucho más consensuada, la buena convivencia en una comunidad de vecinos. Así que, por todo esto y más, procura saber siempre sobre los estatutos si vives en una comunidad de vecinos o fomentar la creación de los mismos si es que no existen en la comunidad en cuestión.
¿Dónde consultar los estatutos comunidad de vecinos?
Cualquier propietario debe tener acceso al documento de los estatutos de una comunidad de propietarios. Los mas habitual es solicitarlo a la presidencia de la comunidad o junta de vecinos. De no darle la posibilidad, se recomienda solicitarlo por escrito o vía email a la administración de fincas correspondiente. Es recomendable que cuando firmamos un contrato de alquiler o compra solicitemos este documento para conocer el régimen de normas de la comunidad. El objetivo es conocer el reglamento interno y evitar conflictos vecinales.
Tanto la presidencia como la administración de fincas están obligados a facilitarnos el estatuto de la comunidad de propietarios además de informar al resto de vecinos de los posibles cambios en el documento o normas de convivencia.
Si finalmente, no podemos obtener el documento por media de la junta general o administrador de finca, en última instancia podremos solicitarlo en el Registro de la Propiedad donde esté inscrita la finca o urbanización.
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