La junta de propietarios debe ser dirigida por una sola persona que recibe el cargo de presidente, es el encargado de que todo marche en orden. Pero esto no lo hace según su conveniencia o su parecer, debe regirse por las funciones del presidente de una comunidad de propietarios que han sido establecidas. Y con el propósito de que puedas conocerlas a detalle, las mencionamos a continuación.
Presidente de comunidad de propietarios
La figura donde recae la responsabilidad sobre las condiciones y gestiones de una comunidad de propietarios, es el presidente. Según el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal el nombramiento del presidente lo hacen los mismos propietarios a través de una elección, sorteo o turnos rotatorios. Lo que indica que el cargo puede ser ocupado por cualquier titular de una vivienda de la propiedad, exceptuando aquellos que no residan en el edificio y los que viven alquilados.
Las funciones del presidente de una comunidad de propietarios están basadas en el bien de la propiedad. También la mejor convivencia de los vecinos, y en todos los asuntos que afecten a la comunidad.
Obligaciones de un presidente de comunidad de propietarios
Convocatorias de junta de propietarios
Es responsabilidad del presidente realizar el llamado a los vecinos. Se debe indicar de forma clara la orden del día, la hora, lugar y fecha en que se realizará la junta. Además, deberá indicar si es la primera o la segunda convocatoria para que los propietarios conozcan el resultado de la misma en caso de no asistir. Se debe realizar una convocatoria anual para entregar a los vecinos un informe de la gestión realizada en ese año. Donde se mostrará la aprobación de presupuestos y demás cuentas anuales.
Por otra parte, en el caso de que se requiera alguna reunión, se solicitará a petición del presidente o el 25% de los propietarios soliciten. Dichas reuniones, igualmente estarán presididas por él, así que debe indicar el orden del día y supervisar que todo se desarrolle según el debido funcionamiento.
Encargarse del cese de las actividades molestas
Cabe la posibilidad de presentarse la situación en la que un vecino realice algún tipo de actividad que perturbe al resto de los vecinos, como el fumar en espacios comunes, la basura, ruidos o un uso inapropiado de las instalaciones. El presidente de la comunidad de propietarios es el responsable, sea por iniciativa propia o por solicitud de los propietarios afectados, de solicitar, bajo los parámetros establecidos, que cesen las actividades molestas.
Debe indicar al propietario que las ocasiona las acciones judiciales a las que se enfrenta en caso de no solucionar este problema. Hay que evitar la actitud amenazante para evitarle la ejecución de esta medida.
Realizar papel de secretario y administrador
El artículo 13.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece que entre las funciones del presidente de la comunidad de propietarios está ejercer de secretario y de administrador. Así que deberá tener conocimiento de la realización de estas funciones adicionales y en el caso de requerir orientación, deberá solicitar. Algunas juntas de comunidad de propietarios deciden contratar o designar los cargos de secretario y administrador de forma separada. Se ejercen por otros propietarios que se seleccionan por los mismos vecinos.
Convocatorias de junta de propietarios
Después de la realización de una convocatoria donde se discutieron los puntos indicados en la orden del día, se debe transcribir en el libro de actas, de forma detallada, todo lo debatido en dicha convocaría y los acuerdos a los que se llegaron, La validez de la misma se debe cumplir con ciertos puntos, siendo el más importante el que el presidente de la comunidad deba cerrar el acta de la junta de propietarios con su firma. En el caso de existir la figura independiente de secretario, también deberá colocarla. Cabe destacar que sin la firma del presidente, dicha acta no se considera cerrada, para lo que existe un periodo estipulado de 10 días para que proceda a la firma.
Representante de la comunidad
Otra de las funciones del presidente de la comunidad de propietarios es que, ante las instituciones o empresas contratantes de obras y servicios según acuerdo previo por parte de los vecinos, ejercerá como responsable. Será la voz de los vecinos ante situaciones que estén relacionadas con la instalación o mantenimiento de los servicios comunes de la propiedad. Pueden ser la limpieza, jardinería, conserjería, vigilancia y lo relacionado a los ascensores.
Por otra parte, es la contratación de servicios considerados como urgentes. Puede ser el servicio de alguna reparación que afecte a todos los propietarios, el cambio de una cerradura, arreglo de goteras y servicio eléctrico o de agua. Este tipo de acciones no pueden esperar para realizar una convocatoria y realizar todo el proceso de aprobación.
La Confederación de Cámaras de la Propiedad Urbana pone a disposición diferentes sedes para asesorarte acerca de los problemas legales sobre vivienda.
Cobranza de deudas
En toda comunidad de propietarios, debe existir un estado de cuentas. Debe reflejar, de forma transparente, las deudas de cada uno de los propietarios. El visado del certificado del estado de deudas deberá estar firmado por el presidente. Debe exigir el pago inmediato a los propietarios morosos, y realizarles el debido seguimiento de cobro, con la finalidad de evitar una acción judicial.
En el caso de que se llegase a esa medida, deberá ejecutarse bajo un acuerdo previo de la junta. Se le debe dar el visto bueno de las comunicaciones y notificaciones de cobro al propietario moroso.
Representante judicial de la comunidad de propietarios
Debido a que una comunidad de propietarios no cuenta con figura jurídica propia y un administrador no es la persona autorizada para representarla, es el presidente quien debe ejercer esta responsabilidad. Ante una acción judicial será él quien figurará como imagen de la comunidad de propietarios, aunque lo más adecuado es que esté avalado y asesorado por expertos que puedan orientarlo en el proceso.
Ya que las funciones del presidente de la comunidad de propietarios deben ejercerse con el mayor compromiso y apoyo de los mismos propietarios.
