Al vender una casa, es posible que se pregunte cuanto debe pagar y si la venta está sujeta a impuestos. Los impuestos al vender una casa pueden variar dependiendo de la comunidad autónoma y tipo de inmueble.
A la hora de vender una propiedad debemos tener en cuenta que es recomendable conocer la serie de impuestos para grabar en hacienda. Hoy trataremos de explicar qué impuestos se deben de abonar en la venta de una casa y cuáles de ellos pueden quedar exentos.
IMPORTANTE: la información detallada en este artículo es orientativa y deberás cotejar con un profesional antes de abordar el pago de impuestos al vender o comprar una casa.
¿Qué impuestos debemos pagar en la venta de una propiedad?
Toda venta de un inmueble está sujeta al pago de impuestos. Algunos de los impuestos al vender una casa deberán estar al corriente antes de realizar la venta. En esencia, debemos abordar los siguientes pagos:
- Plusvalía municipal
- IRPF de la ganancia patrimonial
- Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) + Impuesto de basuras
Cálculo de la plusvalía municipal
La plusvalía municipal es el incremento del valor de la vivienda durante el tiempo que hemos tenido esa vivienda en propiedad. Es un impuesto local, sujeto al ámbito municipal y por tanto debemos de abonarlo en el ayuntamiento.
Actualmente y desde noviembre de 2021 disponemos de 2 métodos para realizar este cálculo.
Valor objetivo
- Valor catastral del suelo en el momento de la venta. Podemos comprobarlo en el catastro o en el recibo del IBI.
- Coeficiente determinado por el ayuntamiento dependiente de la duración de la propiedad del inmueble.
- Porcentaje determinado por cada ayuntamiento.
Valor real
- Precio de la venta del inmueble
- Precio de compra
- Porcentaje del valor catastral
- Porcentaje determinado por el ayuntamiento.
Según nuestro caso, podremos acogernos al método que más nos interese.
¿Estamos obligados a pagar la plusvalía?
Solamente en aquellos casos en que la transacción arroje pérdidas esteremos exentos de abonar la plusvalía municipal.
IRP o Impuesto de la Renta de las Personas Físicas.
Cuando realizamos una venta de la vivienda este es uno de los impuestos que debemos acometer al vender el inmueble. Este impuesto grava la ganancia patrimonial obtenida al vender un piso o casa.
Para calcular este impuesto debemos calcular la diferencia entre el valor de venta sobre el valor de la compra inicial. En el valor de compra debemos incluir gastos como el IVA o el impuesto de Transmisiones Patrimoniales. También gastos derivados de las posibles mejoras realizadas en la vivienda.
La diferencia ente el valor de venta y compra se considera ganancia patrimonial que es el resultado que deberemos de abonar a hacienda. En el caso de que la diferencia resulte negativa estarás exento de pagar este impuesto.
Tipos progresivos en el IRPF
Según el tipo de operación tendremos diferentes tramos de impuestos en concepto de IRPF. A día de hoy, la administración pública considera unos tramos del 19% al 23%.
- Para ganancias patrimoniales hasta 6000 euros el tramo será del 19%
- Para ganancias patrimoniales de 6000 hasta 50000 euros el tramo será del 21%
- Para ganancias patrimoniales por encima de los 50000 euros el tramo será del 23%
- Para ganancias patrimoniales por encima de los 200000 euros el tramo será del 26%
Exenciones fiscales contempladas en el IRPF al vender tu casa
Existen casos en los que podemos evitar el pago de IRPF en la compra venta de una vivienda. Como hemos mencionado antes, podemos evitar este tributo cuando la ganancia patrimonial sea negativa pero podemos evitar el pago de este impuesto también en los siguientes escenarios:
- Si realizamos una inversión en la vivienda habitual. Si vendemos nuestra casa habitual para la compra de una nueva vivienda habitual evitaremos este impuesto siempre y cuando esta operación se realice dentro del plazo de 2 años.
- En el supuesto de personas mayores de 65 años en situación de dependencia.
- Cuando mayores de 65 años destinen el importe de su vivienda habitual a adquirir una renta vitalicia.
- Dación en pago.
Cabe recordar que esto no aplica cuando se producen donaciones del inmueble. Este es un error muy común. El propietario que dona la vivienda debe de considerar el impuesto de Sucesiones y Donaciones si no quiere incurrir en delito. Para Hacienda, siempre será perceptible de impuesto cuando se produzca una ganancia patrimonial, sea por venta o por donación.
¿Cómo calcular el IRPF a pagar por la venta de una vivienda?
El impuesto de IRPF es de carácter general estatal y solamente abonaremos este impuesto si hemos obtenido un beneficio en la venta de la vivienda (valor de venta menos valor de compra). Para poder calcular el impuesto debemos considerar otros aspectos además del precio de compra y precio de la venta, como gastos de reformas, IVA de la compra…
Cuadro resumen del cálculo del IRPF en la venta
IBI o Impuesto sobre Bienes e Inmuebles + Impuesto de Basuras
El Impuesto sobre Bienes e Inmuebles o IBI es un tributo que pagamos anualmente por la propiedad de la vivienda. Con estos tributos los ayuntamientos hacen frente a gastos urbanos. El pago lo debe realizar el propietario de la vivienda desde el primer día del año. Cuando se realiza una venta este impuesto se debe repartir entre los interesados en la transacción.
Dado que cada uno de los interesados a disfrutado de la vivienda en un tiempo parcial dentro del año natural, se debe determinar la parte proporcional del impuesto.
Si en el momento de la venta no hemos recibido este impuesto debemos acordar con el comprador el pago de este tributo para evitar problemas futuros. Esto también es aplicable al impuesto municipal de basuras.
¿Cuándo debemos pagar los impuestos al vender una casa?
Plusvalía municipal
Este impuesto se debe de abonar a dentro de los 30 días hábiles a la formalización de la venta. No obstante, puede haber ligeras modificaciones por lo que es recomendable preguntar en el Ayuntamiento.
IBI
Este impuesto se abona cada año por lo que se debe repartir el gasto entre comprador y vendedor según el tiempo de disfrute de cada parte dentro del año natural.
IRPF
Este impuesto debe de abonarse al año siguiente de la venta de la vivienda.
Se recomienda comprobar que la vivienda no tenga deudas antes de realizar la compra venta. Contacta con alguna de nuestras sedes de las cámaras de la propiedad urbana para resolver tus dudas.
La Confederación de Cámaras de la Propiedad Urbana pone a disposición diferentes sedes para asesorarte acerca de los problemas legales sobre vivienda.
