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Prórrogas extraordinarias de los contratos de arrendamiento – Guía

prorrogas de los contratos de arrendamiento en la Ley de Vivienda
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Las prórrogas extraordinarias de los contratos de arrendamiento en la Ley de Vivienda, de 24 de mayo de 2023.

Introducción a las prórrogas de los contratos de arrendamiento

Los apartados 2 y 3 del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, modificados por la ley estatal para el derecho a la vivienda, introduce dos nuevas prórrogas obligatorias para el arrendador y potestativas para el arrendatario. Este último, tendrá que solicitarlas si así está interesado, previamente antes de que finalice la prórroga legal del articulo 9 o antes de que finalice la prórroga tácita del artículo 10 de la LAU. Veamos en detalle de las prórrogas:

La prórroga de 1 año, tendría lugar para aquellos arrendatarios en situación de vulnerabilidad económica, debidamente acreditada, siempre que el arrendador tenga la condición de Gran Tenedor, a excepción que las partes hayan acordado la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento.

La prórroga de 3 años, si el inmueble arrendado se encuentra ubicado en una zona de mercado residencial tensionado. Esta prórroga obligatoria no se iniciará si el arrendador tiene la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para él o para sus familiares o si las partes han convenido la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento

¿Son aplicables las prórrogas a los contratos de arrendamiento anteriores a la entrada en vigor de la ley estatal o se aplican únicamente a los contratos de arrendamiento suscritos con posterioridad al 26 de mayo de 2024?

Las nuevas prórrogas extraordinarias previstas en la ley estatal únicamente serán de aplicación a aquellos contratos celebrados después de la entrada en vigor, es decir, después del 26 de mayo de 2023.
Desde la Confederación, entendemos que esto es así, por tres motivos:

A. Aplicación de la Disposición Transitoria cuarta de la Ley 12/2023

Esta Disposición determina que los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley estatal, se regirán por lo establecido en el régimen jurídico que le sea de aplicación.
Solo en aquellos supuestos en los que las partes contratantes así lo hayan acordado, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en la ley estatal para el derecho a la vivienda.

B. Principio de irretroactividad prevista en las normas legales

Resulta de aplicación las reglas contenidas en el artículo 2.3 del Código Civil estatal, de conformidad con lo previsto en el artículo 9.3 de la Constitución, según el cual las leyes no tendrán efectos retroactivos, si no se dispone lo contrario. Por lo tanto, el precepto no admite una interpretación extensiva de la retroactividad a supuestos que no se encuentren expresamente así regulados.

Esta regla prevista en el Código civil estatal y en la propia Constitución española implica que al estar en presencia de una norma sustantiva y no disponer la ley 12/2023 nada de forma expresa en las

Disposiciones Transitorias sobre una posible retroactividad, se ha de estar a la regla general de la irretroactividad. Es decir, la nueva norma que determina unos nuevos plazos de prórroga de los contratos resulta inaplicable a las situaciones jurídicas, concretamente a contratos de arrendamiento de vivienda, que se concertaron con anterioridad a la entrada en vigor de la citada ley estatal y que aún se encuentren vigentes.

C. Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 24 de noviembre de 2006

El contenido de dicha sentencia no deja dudas al afirmar que cada relación jurídica se disciplina por las normas rectoras en el tiempo de su creación, sin perjuicio que esté permitido alterarlo por preceptos legales posteriores a menos que ofrezcan inequívocamente un carácter retroactivo, y que no es el caso del tema que nos ocupa.

También cabría la retroactividad cuando implícitamente se pueda aplicar por el simple hecho de que se refiera a situaciones anteriores o que de su contenido se desprenda claramente que para su correcta aplicación se le ha de otorgar un carácter retroactivo.

Por ello, estos supuestos, no son incardinables en la nueva normativa , por cuanto las prórrogas instauradas cambian completamente los presupuestos que concurrían en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento por lo que hace referencia a su duración.

En consecuencia, y en base a lo expuesto, los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 12/2023 continuarán rigiéndose por la normativa que esté en vigor al tiempo de su contratación, por razones de seguridad jurídica y por la aplicación de la regla “ tempus regit actum”.

Madrid, a 24 de Abril de 2024

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