Las viviendas de uso turístico son un tema que nunca ha dejado de ser de actualidad, quizás más con la llegada de los periodos vacacionales. Esta alternativa ya se ha consolidado de alguna forma una alternativa a la hostelería tradicional, muy valorada por familias, pero que también da lugar a muchos problemas.
En esta ocasión vamos a tratar del tema de la vivienda de uso turístico y las controversias que se suscitan en el seno de las comunidades de propietarios. Estas controversias son consecuencia de la explotación por los propietarios individuales de las viviendas destinadas a ese uso turístico y de la colisión de intereses que se puede generar entre los propietarios que hacen esta explotación y las propias comunidades de vecinos.
Normativa viviendas de uso turístico
Haremos inicialmente una exposición breve para luego tratar de solventar las dudas que surgen con frecuencia en las consultas que realizamos. El tema de las viviendas de uso turístico genera bastantes dudas pues tiene una regulación relativamente reciente. Sobre todo si se compara, por ejemplo, con la ley de arrendamientos urbanos de 1994 o más aún con la ley de propiedad horizontal del año 60.
Aunque es cierto que ha sido modificada recientemente en el 2013 y en el 2019 partiendo de la ley de turismo y la ley 14/2010, hace apenas cuatro años que se regulan los establecimientos de alojamiento turístico. En la modalidad de viviendas de uso turístico, también hay que estar al día de las modificaciones que se han operado en la ley de arrendamientos urbanos y en la propia ley de propiedad horizontal.
Regulación de viviendas de uso turístico
Conviene distinguir qué es y qué no es una vivienda de uso turístico. Como su propio nombre indica, una vivienda de uso turístico, ha de ser una vivienda o una casa amueblada y en condiciones de utilización cedida en su integridad.
Aquí conviene también aclarar que las viviendas turísticas no se puede alquilar por habitaciones, sino en su integridad. La cesión ha de ser temporal y ese tiempo no ha de exceder de dos mensualidades.
Requisitos de las viviendas en el uso turístico
En cuanto a los requisitos de las viviendas de uso turístico estableceremos tres tipos de requisitos :
- Administrativos
- Relativos a los usuarios
- Relativo a las propias comunidades de propietarios.
Desde el punto de vista administrativo una vivienda de uso turístico ha de tener licencia de primera ocupación, cédula de habitabilidad como las viviendas y autorización municipal que se hace a través de una declaración responsable mediante un modelo normalizado. Han de tener también placa identificativa y estar inscritas en el registro de viviendas de uso turístico. Están sometidas al régimen sancionador.
Respecto de los usuarios, las viviendas de uso turístico han de contener una hoja de información al cliente donde se contienen, entre otras cosas, el nivel de aforo, los precios y condiciones. También han de tener disponer una hoja de reclamaciones un registro documental de entradas y salidas así como las condiciones de las propias dependencias, dormitorios o aseos. También han de disponer de un número de teléfono de atención al turista durante 24 horas al día.
La Confederación de Cámaras de la Propiedad Urbana pone a disposición diferentes sedes para asesorarte acerca de los problemas legales sobre vivienda.
Por último, en cuanto a los requisitos respecto de la comunidad de propietarios, conforme se establece en la ley de propiedad horizontal, disponen limitaciones y prohibiciones. Es prudente y conveniente contemplar que establecen los estatutos del título constitutivo de cada comunidad de propietarios para saber si esa actividad está autorizada o no permitida. En otro caso sería preceptiva de una autorización previa de la comunidad de propietarios mediante la adopción y aprobación del oportuno acuerdo.
Declaración responsable de inicio de actividad de viviendas de uso turístico
Finalmente, comentar sobre el uso ilegítimo de las viviendas con fines turísticos. Como consecuencia de la pandemia, ha habido restricciones de movilidad y del derecho de reunión establecidas por el gobierno de la nación. También en las comunidades autónomas, en consecuencia del cierre de la hostelería y claro es que es el caso que, se celebran fiestas privadas, particulares e ilegales durante este tiempo de pandemia. Con frecuencia, la celebración de esas fiestas privadas particulares tienen dos tipos de consecuencias. Los daños que se ocasionan en las propias viviendas y las molestias y los perjuicios que ocasionan en las comunidades de propietarios.
En muchas ocasiones, estas fiestas terminan en conflictos. En primer lugar, una comunidad de propietarios puede prohibir a sus propietarios la utilización de la vivienda. Conviene distinguir inicialmente entre las prohibiciones y las limitaciones. Así, por ejemplo, el artículo 5 de la ley de propiedad horizontal, contempla que las comunidades de propietarios pueden establecer normas respecto del uso y los derechos de uso de las viviendas en el título constitutivo, es decir, en los estatutos.
Ejemplos judiciales de conflictos con viviendas de alquiler vacacional
En los estatutos se establecen una serie de normas como que las viviendas en planta a partir de la primera no podrán ser destinadas a uso distinto del de vivienda. Es decir oficinas, actividades profesionales o comerciales.
En este caso, la única vía del propietario individual sería impugnar la validez de los estatutos aludiendo a que son contrarios a la ley del artículo 33 de la constitución española. Consagra el derecho a la propiedad privada. Pero este artículo entra en confrontación con el artículo 47, también de la constitución. Establece el derecho a la vivienda digna.
El artículo 1255 del código civil, cita el principio de autonomía que establece que: las partes, es decir, los propietarios, pueden establecer las normas que libremente convengan pero siempre que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público.
Consecuencias
Consecuencia de todo ello es que si un juez o un tribunal considera que una norma estatutaria es contraria a la ley podría declarar la validez del uso de las viviendas de uso turístico. De otra parte en el artículo 17 el punto 12 que se ha reformado de la ley de propiedad horizontal, recientemente en el 19 en el año 2019 para regular los requisitos, limitar y condicionar el uso de las viviendas como uso turístico, se establece que se puede adoptar un acuerdo por mayoría de tres quintos doble mayoría de 300 del total de propietarios y de cuotas de participación que representa el 60 por ciento de la comunidad de propietarios.
Lo que no dice la ley es de qué modo se puede limitar o condicionar ese uso. En consecuencia, tendríamos que estar a lo que establecen periódicamente, pues los tribunales en este sentido siguen la doctrina jurisprudencial del tribunal supremo. Este establece como regla general la prevalencia del derecho a la propiedad privada. Por ejemplo, sentencia de 27 de noviembre del 2008 y establece un único supuesto en lo que se puede prohibir, que es en el que expresamente esté contemplado en los estatutos la revisión de ese uso.
Esto sucede porque modificar los estatutos ya no requiere mayoría de tres quintos, sino mayoría por unanimidad del total de propietarios. No obstante la doctrina jurisprudencial está dividida. Hay quienes sostienen que con mayoría de tres quintos se puede limitar y condicionar y quienes sostienen lo contrario.
Sentencia sobre viviendas y el uso turístico
Como decíamos anteriormente sobre las reformas de febrero del 2019, de momento se conoce una sentencia de la audiencia provincial de Segovia del 21 de abril del año 2000. Se dice que limitar es prohibir y entonces lo que hace esa sentencia es revocar la del juzgado de primera instancia.
En segundo lugar, se puede aumentar la contribución de los propietarios de viviendas de uso turístico a la propia comunidad por ese uso intensivo o teórico que tienen. Se establece que la mayoría de tres quintos del total de propietarios que representen también mayoría de tres quintos de las cuotas, puede aprobar válidamente un incremento de esas cuotas a los propietarios que utilizan sus viviendas para ese destino de uso turístico pero con dos limitaciones:
Una primera es que ese incremento no va a poder exceder nunca del 20% de la cuota que se venía estableciendo. La segunda limitación es que no tendrá carácter retroactivo. A la vivienda que ya tuviera la calificación a la consideración de uso turístico antes de la reforma de febrero del 2019,no le podemos aplicar retroactivamente ese incremento.
Sentencia en revisión
Hay que decir también que desde mayo del año pasado este decreto está recurrido ante el tribunal constitucional. Se hace con el grupo parlamentario popular y recurso de inconstitucionalidad que ha sido admitido a trámite.
Viviendas turísticas y comunidad de propietarios
Por último, comentar que una serie de actividades que pueden resultar molestas y muchas veces son realmente ilegales. ¿Qué puede hacer la comunidad de propietarios en estos casos? El artículo 72 de la ley de propiedad horizontal establecía tres supuestos de actividades no permitidas a los propietarios. Suelen ser las que pudieran resultar dañosas para la finca y las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas insalubres nocivas peligrosas o ilícitas.
En caso de que el infractor no cese en su coducta inadecuada respecto al uso de estas viviendas, se podría entablar una acción judicial. Hay que descubrir si el que está utilizando la vivienda la está explotando para el uso turístico. El arrendatario, podrá pedir la resolución del contrato de arrendamiento y en consecuencia el cese definitivo de la actividad.
Si el propio infractor es el mismo propietario de la vivienda, la sanción sería la privación del uso de la vivienda. El tiempo nunca exceda de tres años.
Asociación de gestores de viviendas de uso turístico
Existen a disposición de los usuarios, diferentes sedes organizadas en todo el territorio nacional donde podrás asesorarte acerca de los problemas derivados de vivienda.
La Confederación de Cámaras de la Propiedad Urbana pone a disposición diferentes sedes para asesorarte acerca de los problemas legales sobre vivienda.
